Ближайшее заседание Банка России по ключевой ставке состоится 19 июня. На предыдущем, 24 апреля, регулятор снизил её до 14,5% годовых. За последний год это уже пятое подряд решение о снижении — каждый раз на 0,5–2 п.п.: с пиковых 21% в начале цикла смягчения до нынешних 14,5%. Базовый прогноз регулятора предполагает дальнейшее снижение — до 8–10% в 2027 году. Также поэтапно снижаются и ставки по ипотеке. В начале июня 2026 года средние ставки составляют 18,5–19%. Если динамика снижения сохранится, в течение года рынок может прийти к 15–16%.
Однако вслед за снижением ставок постепенно растут цены на вторичном рынке. Как отмечает директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский, в последние пару лет рынок в результате низкого спроса находился в стагнации, рост цен на вторичное жилье по некоторым регионам не достигал даже уровня официальной инфляции, поэтому в перспективе на вторичном рынке возможен только рост:
— В ближайший год цены на вторичном рынке вырастут не менее чем на 10%, согласно самым нейтральным прогнозам. Хотя при сохранении динамики снижения ключевой ставки рост может быть более существенным, снижение ставок способно разогнать спрос быстрее, чем увеличится объём предложения. На этом фоне вопрос “стоит ли ждать, или покупать сейчас”, звучит постоянно.
Аналитики «Жилфонда» посчитали, сколько может стоить ожидание, и компенсируется ли оно в результате более низких ставок в будущем.
Базовый расчет был сделан на примере квартиры в Москве стоимостью 12 млн рублей, которую можно приобрести в ипотеку сроком на 25 лет с первоначальным взносом 2 млн. Текущая ставка — 19%, ожидаемая через год — 15%. Пока нет собственного жилья, потенциальный покупатель живет в арендной квартире за 60 тыс. рублей в месяц.
Если купить такую квартиру сейчас, ежемесячный платёж составит около 160 тыс. рублей. При снижении ставки до 15% ежемесячный платёж по аналогичному кредиту в теории мог бы быть примерно 130 тыс. рублей. Однако через год речь уже будет идти о другой стоимости жилья: при росте цен на прогнозируемые 10% квартира подорожает до 13,2 млн. Если первоначальный взнос останется прежним, сумма кредита увеличится с 10 млн до 11,2 млн рублей. В результате ежемесячный платёж составит уже около 144 тыс. Таким образом, на разнице в ставке за год ежемесячных платежей можно будет сохранить 196 тыс. рублей. При этом ещё 720 тыс. за год будет потрачено на аренду.
Есть более оптимистичный сценарий для стратегии ожидания, при котором покупатель продолжает жить в съёмной квартире, но откладывает разницу между потенциальным ипотечным платежом и арендой. В примере с квартирой за 12 млн и платежом в 160 тыс. это почти 100 тыс. рублей ежемесячно. В таком случае за год удастся дополнительно накопить 1,2 млн рублей, и первоначальный взнос вырастет до 3,2 млн. Сумма кредита на аналогичную квартиру составит в итоге 10 млн, а ежемесячный платёж по ставке 15% снизится до 127 тыс. против 160 тыс. при покупке квартиры сейчас.
В этом сценарии квартира за год всё равно подорожает на 1,2 млн рублей, а расходы на аренду составят те же 720 тыс. Дополнительные накопления частично компенсируют стоимость ожидания, но полностью нивелировать эффект роста цен они не позволят.
Для городов в регионах расчеты тоже получаются впечатляющими. Например, средняя стоимость квартиры на вторичном рынке Новосибирска составляет сейчас около 7,4 млн. При первоначальном взносе 20% и ипотеке на 25 лет по ставке 19% ежемесячный платёж составит около 95 тыс. Аренда аналогичного жилья обходится примерно в 30 тыс. в месяц. Если подождать год и купить по ставке 15%, платёж снизится примерно до 85 тыс. рублей. Однако квартира за это время подорожает на 740 тыс., а на аренду уйдёт ещё 360 тыс. Итого ожидание обойдется в 1,1 млн рублей.
Разница между ипотечным платежом и арендой в этом случае составляет почти 65 тыс. в месяц. Покупатель, который активно откладывает эту сумму, за год может нарастить взнос до 2,25 млн. Тогда кредит сократится до 5,9 млн, а платёж по ставке 15% составит 75 тыс.
— Ожидание снижения ставки часто выглядит психологически более комфортным решением. Но на практике стоит просчитывать не только процент по ипотеке, но и рост стоимости самого жилья, а также расходы на аренду, и инфляцию. В каждом конкретном частном уравнении много разных факторов, от повышения цен на ремонт до условий рефинансирования, на которое можно будет претендовать через год. Однако в сухом остатке чаще всего ожидание — это не бесплатная пауза, а финансовое решение со своей ценой, – резюмирует Александр Чернокульский.
Справка о компании
ООО «Жилфонд» – головная компания-франчайзер бренда агентства недвижимости «ЖИЛФОНД», которая предлагает бизнесу готовую модель экосистемы недвижимости на собственной IT-платформе. Сегодня партнерская сеть работает в 45 городах России, в том числе в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге. Всего по России у Жилфонда сегодня насчитывается 165 офисов, офисы и представительства компании действуют в Казахстане, Турции и Таиланде. Входит в топ-5 агентств недвижимости России по количеству выданных ипотечных кредитов по версии Домклик.