Директор компании Жилфонд Александр Чернокульский говорит, что несмотря на снижение ключевой ставки до 18%, предпосылок для снижения цен на рынке жилой аренды нет. Но и для повышения не осталось потенциала — рост цен обоснован экономическими условиями, но уперся в потолок платежеспособного спроса.
По данным аналитического центра компании Жилфонд, за первое полугодие 2025 года цены на аренду жилья по городам России в среднем выросли на 3-5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Так, средняя стоимость аренды квартиры в Москве составляет сейчас порядка 90 тыс.рублей, в Санкт-Петербурге – 55 тыс., в других крупных городах России – 32-35 тыс. рублей. Как отмечает директор компании Жилфонд Александр Чернокульский, спрос на жилую аренду традиционно немного замирает летом и достигает годового максимума уже осенью:
— В этом году динамика довольно спокойная и скорее нетипичная для рынка. Для сравнения в прошлом году рост цен по разным городам России составил более 20% год к году. На ситуацию сейчас влияет дорогая ипотека: рынок недвижимости стремится к балансу, где расходы на аренду квартиры сопоставимы с ежемесячным платежом по ипотеке за такой же объект недвижимости. Пока ключевая ставка росла, цены на аренду подтягивались вслед за стоимостью кредитов. В теории рост цен на аренду должен был продолжиться и дальше и максимально приблизиться к размеру ипотечного платежа, но мы видим, что в 2025 году он существенно замедлился. Причина простая: уровень достиг предела средней платежеспособности населения. Уже в прошлом году размер арендных ставок для многих был неподъемным. Те, у кого была возможность взять льготную ипотеку, оформляли ее и уходили с арендного рынка, другие стали искать иные варианты: совместная аренда, загородное жилье. При этом на рынке в основном нет дополнительных факторов, которые бы влияли на спрос на аренду — например, растущий объем мигрантов.
25 июля Центробанк снизил ключевую ставку на 2 п.п. до 18%. Вслед за этим уже последовала волна снижения базовых ипотечных ставок у большинства банков на 1-2 п.п. Согласно среднесрочному прогнозу Банка России, до конца 2025 года средняя ключевая ставка прогнозируется в диапазоне 16,3–18,0%. Это значит, что ставки по рыночной ипотеке будут составлять в среднем 19–21%. Этого, по мнению Александра Чернокульского, недостаточно, чтобы существенно изменить ситуацию на рынке аренды:
— Как минимум в ближайшие полгода ипотека по-прежнему будет оставаться малодоступной для большинства потенциальных покупателей недвижимости. При ставке 18%, стоимости квартиры в крупном городе в 5 млн рублей и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж по ипотеке на 25 лет составит примерно 60/тыс. рублей. При этом аренда похожей квартиры будет стоить 30–40 тыс. Снимать жилье выглядит более доступно, так что люди будут оставаться в арендном жилье, а не переезжать в ипотечное. Однако при этом и арендным ставкам пока расти некуда — люди не переезжают в ипотечное жилье еще и попросту потому что не зарабатывают достаточно, снимать жилье за похожую сумму они также не станут. Скорее цены останутся на прежнем уровне и возможно после активного сезона на арендном рынке немного откатятся назад, например, до зимних показателей.