Условия выдачи «Семейной ипотеки» на вторичном рынке будут аналогичны тем, что распространяются на новостройки: воспользоваться кредитом могут семьи, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет включительно, сумма кредита до 6 млн рублей под 6% годовых, срок до 30 лет, а первоначальный взнос не менее 20%. Одно из главных условий получения займа – недвижимость должна быть расположена в городе, где на данный момент строится не больше двух многоквартирных домов. Перечень таких населенных пунктов размещен на сайте ДОМ.РФ и включает 901 город. Второе условие – дом, где планируется приобретение квартиры, должен быть не старше 20 лет и не признан аварийным. Плюс нельзя покупать недвижимость у близких родственников и взаимозависимых лиц. Также заемщик не сможет оформить кредит с субсидированной государством ставкой повторно, если после декабря 2023 года он уже воспользовался семейной, ИТ-ипотекой или ипотекой с господдержкой.
— На первый взгляд, можно порадоваться за семьи, живущие в регионах с небольшим объемом строительства – у них появится возможность приобрести квартиру на льготных условиях, а не по рыночной ставке с неподъемным для большинства людей в регионах ежемесячным платежом, – комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. – Пока сложно оценить, сколько многоквартирных домов возрастом менее 20 лет есть в списке из 901 одобренных городов. Но предположу, что там, где они есть, цены на квартиры в таких домах вырастут. Впрочем, если в городе нет новостроек, а основной жилой фонд составляют хрущевки, стоимость квартир в единичных домах, построенных относительно недавно, обычно и без того выше рыночной. Для многих людей дома, построенные 5–15 лет назад, к слову, считаются новостройками.
Осенью 2024 года Жилфонд вместе с финансовым маркетплейсом Выберу.ру провели исследование с целью выяснить, какие дома жители России считают новостройкой. Тогда треть — 33,7% респондентов ответили, что это дом, который построен не более года. 35,8% считали, что такому дому не более 5 лет. И 6,3% сошлись во мнении, что новостройки — это дома, построенные 10-15 лет назад.
Специалисты отмечают, что все современные дома, построенные в течение последних 10-20 лет, объединяет то, что застройщики ориентировались при их строительстве на максимальную финансовую эффективность проектов, а не на социальные цели. Как известно, цена продажи квадратного метра в однокомнатных квартирах и студиях обычно наиболее высокая, поэтому таких квартир в современных домах не меньше половины. По данным единой информационной системы жилищного строительства, сегодня 53% всех строящихся квартир в РФ приходится на однокомнатные.
— Однокомнатная квартира небольшой площади или студия — мягко говоря, не самый комфортный вариант для семьи, где есть как минимум один маленький ребенок, – комментирует Александр Чернокульский. – Однако, именно такие варианты и больше строили все последние 20 лет, и чаще перепродают на вторичном рынке — двух- и трёхкомнатные квартиры в новостройках люди обычно покупают, чтобы жить самим, реже под инвестиции и сдачу в аренду, потому что они гораздо менее ликвидны.
Ещё один нюанс, который отмечают в Жилфонде в связи с ипотекой на вторичном рынке: в списке одобренных под программу городов есть курортные – например, Геленджик и Туапсе. Высока вероятность, что жилье здесь начнут покупать не только семьи, которым действительно нужно улучшение жилищных условий, но возможности будут рассматривать и инвесторы — покупка квартиры на курорте всегда интересный вариант. Это может спровоцировать локальный рост цен, сделав такую недвижимость менее доступной для местных жителей. В связи с этим обсуждается возможность ввести дополнительное условие – наличие постоянной регистрации в городе, где приобретается квартира. Пока это требование не утверждено, но, как отмечает Александр Чернокульский, вряд ли станет большой проблемой – вопрос регистрации решается не так сложно, когда речь идет о существенной экономии на ипотеке.
Резюмируя всё описанное выше, специалисты пока не спешат называть инициативу внедрения льготной ипотеки на вторичном рынке однозначно позитивной: это вряд ли поможет решить квартирный вопрос для большинства семей с детьми, но может спровоцировать точечный рост цен. Однако, как в реальности будет работать программа на вторичном рынке, какими будут последствия, и поможет ли она тем, кому адресована, станет понятно только спустя как минимум три-четыре месяца после старта, заключает Александр Чернокульский.