За год рынок аренды по всей России продемонстрировал большой кульбит и не собирается останавливаться. Арендные ставки в некоторых регионах уже выросли в десятки раз. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет уже 68 тысяч рублей в месяц, в Санкт-Петербурге – 46 тысяч. Подобных цен на рынке не было никогда. Если в предыдущие годы в пиковый сезон аренда вырастала на 5-7%, то в этом году рост составил более 20%. И вряд ли опустится назад — ипотека всё ещё недоступна для большинства людей, квартир на рынке аренды мало. О том, как на таком активном рынке, где правила диктует арендодатель, снять квартиру журналу «Мир квартир» рассказал Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд.
Откуда такой рост
Рынок аренды растёт в основном по одной простой причине — продолжительный цикл повышения ключевой ставки Банка России и завершение льготной ипотеки под 8%. Высокие кредитные ставки сделали ипотеку недоступной для большинства людей, поэтому многие были вынуждены отложить покупку в ипотеку, а другие отнесли деньги на существенно подорожавшие на фоне высокой ставки депозитные счета.
На стабильном рынке существует баланс: обслуживание ипотеки и аренды должны быть сопоставимы. Сегодня же кредит обходится примерно в 1,5% от стоимости объекта, а аренда – 0,5–0,7%. Даже при наличии суммы, необходимой на первоначальный взнос, получается, что выгоднее положить деньги на депозит и снимать квартиру, пока ситуация не изменится. А пока причин ждать изменений нет. 25 октября ЦБ РФ поднял ставку ипотеки до 21%, и обещает дополнительный рост ещё до конца года. Это значит, что квартир на рынке аренды будет ещё меньше, а цены будут продолжать расти.
В итоге поиск квартиры в аренду превращается в задачу со звездочкой. Хорошие варианты забирают моментально. В агентствах недвижимости появившиеся квартиры и дома предлагают своим же клиентам, которые обращаются за подбором квартиры в аренду. Таким образом, большинство хороших квартир по приемлемой цене переходят из рук в руки и даже не появляются в объявлениях. Впрочем, это не значит, что их там вовсе нет. Но ситуация сложная: вариантов мало, по адекватной цене — тем более. И в итоге может возникнуть ложное впечатление, что чтобы хоть куда-то заселиться, надо соглашаться на всё. Не идите на поводу у этого ощущения, это чревато серьезными проблемами в дальнейшем: внезапное выселение, потеря залога, непрогнозируемые повышения стоимости аренды. Рассказываю, что крайне важно предусмотреть, если вы нашли нужный вариант, и как повысить свой вес в аргументации с арендодателем.
Обязательно заключайте договор
Звучит банально, но многие по-прежнему надеются на авось и не заключают письменный договор аренды. А зря! Это основной документ, регулирующий отношения арендатора и собственника, который в случае возникновения спорных ситуаций должен в идеале урегулировать все вопросы между ними — от стоимости и даты оплаты, до частоты встреч арендатора с собственником. В ситуации, когда кажется, что правила диктует арендодатель, всегда кажется, что просто стоит согласиться на его условия. Но это огромная ошибка, обязательно обсуждайте всё!
Чем подробней договор, чем больше вероятных ситуаций в нём предусмотрено, тем проще будет всем сторонам. Например, в договоре редко прописывают частоту и порядок посещения квартиры собственником, а стоило бы. Нужно это для того, чтобы однажды поворот ключа в замке не застал вас врасплох, когда хозяин квартиры неожиданно решит прийти с инспекцией. В договоре нужно прописать, когда, в какое время и сколько раз в месяц собственник может приходить, а также за сколько часов и в каком формате должен сообщать о визите. Стоит предусмотреть и разные форс-мажорные ситуации, когда, например, арендатор уехал в отпуск, а в квартире прорвало трубу – может ли собственник без согласования в этот момент открыть дверь.
Уточните, кто платит за коммуналку
Как я уже сказал, в договоре должна быть указана сумма ежемесячной арендной платы, и отдельно дополнительные расходы – важно на берегу и максимально однозначно уточнить, кто и когда оплачивает коммунальные услуги. Это поможет избежать недоразумений, когда арендатор, например, считает, что коммунальные услуги уже включены в ежемесячную плату, а собственник рассчитывает, что они будут оплачены дополнительно. Иногда стороны договариваются, что собственник оплачивает их сам, а арендатор компенсирует расходы за электричество и воду. Вариантов может быть много, нужно выбрать подходящий обеим сторонам, зафиксировать и указать сроки, чтобы не копить долги, которые могут стать причиной конфликта.
Пропишите двустороннюю неустойку
В сегодняшней ситуации, когда кажется, что арендатору сложно диктовать условия, это важно как никогда. Стоит в принципе определить и прописать условия расторжения договора. И главная рекомендация тут – предусмотреть двухстороннюю неустойку. Сейчас, когда цены активно растут, у собственника есть огромный соблазн расторгнуть действующий договор, чтобы сдать квартиру подороже. Неустойка, сопоставимая с размером депозита, решает сразу массу вопросов. Если собственник будет настаивать на расторжении договора, он будет обязан выплатить неустойку. Если же арендатор решит расторгнуть договор раньше времени, он потеряет депозит. Обычно это стимулирует обе стороны не поднимать вопрос о разрыве договора до конца его срока действия.
Надо сказать, что выплата неустойки собственником — редкость, но в нашей практике такие случаи бывали. Например, однажды люди сначала сдали квартиру, а затем выставили её на продажу. Через два месяца арендаторы пришли жаловаться, что их выгоняют из квартиры. Однако, в договоре был пункт о двусторонней неустойке и владельцам пришлось компенсировать затраты на поиск нового жилья.
К слову, многие арендаторы об этом не подозревают, но продажа квартиры не равна автоматическому расторжению договора аренды. По закону, если собственник решит продать квартиру, арендатор имеет право продолжать в ней жить до конца срока договора аренды. Единственное изменение для квартиросъемщика — арендную плату нужно будет платить уже новому собственнику. Практика, когда объект недвижимости продают вместе с арендаторами, распространена во многих странах в Европе и Азии. Если в договоре не указано иное, новый собственник обязан соблюдать условия аренды до окончания срока действия договора.
Оформите страховку арендатора
Про страховку недвижимости, которую оформляет собственник, знают практически все, а страховка арендатора отчего-то в нашей практике не принята. Страхование гражданской ответственности активно применяется только в автомобильной среде, но здесь ОСАГО обязательно, а вот в аренде недвижимости это добровольный инструмент. Однако весьма полезный. Во-первых, такая страховка позволяет избавиться от возможных расходов, связанных с возмещением ущерба, нанесенного по неосторожности. Например, если вы затопите соседей, случится пожар или дети сломают дорогостоящее имущество – расходы возьмет на себя страховая компания. А во-вторых, это избавит вас от необходимости вести переговоры с собственником и соседями, эту функцию в таких делах берёт на себя страховая компания, которая определяет стоимость ущерба и выплачивает его.
Такая страховка не только помогает защитить себя в случае непреднамеренного ущерба, но и может стать одним из аргументов для повышения доверия со стороны арендодателя, который будет понимать, что перед ним — ответственный и серьезный жилец.
Подготовьте портфолио и рекомендации
Повысить свои шансы на сложном рынке можно и не стандартными способами. Даже на сложном рынке собственники квартир заинтересованы в добросовестном арендаторе, который будет бережно относиться к их имуществу и не скандалить с соседями. Соберите рекомендации от прошлых арендодателей и уточните у них, можно ли новому арендодателю связаться с ними, чтобы спросить о вашем взаимодействии. Предусмотрите документы, подтверждающие платежеспособность: справка с характеристикой с работы, выписка из банка, можно приложить и справку о несудимости. На многих цивилизованных рынках набор таких документов — абсолютно обычная практика.
Арендодатели это чаще всего люди, которые хотят вести коммуникации с такими же воспитанными адекватными людьми, вовремя получать оплату, и чтобы их собственность при этом была в хороших руках. Многие чаще всего готовы даже идти на уступки, чтобы заселить к себе честных и надёжных жильцов. Так что упускать шанс повысить свой вес как ответственного арендатора, в сегодняшних условиях точно нельзя.