В прошлом году СМИ подробно показали "войну" жильцов с самозванной УК в спальном районе Мурино. Там представители неизвестной им управляющей компании попытались сменить власть по фальшивым документам, но люди выбежали во двор и встали на защиту собственности.
Окруженный десятком спортивного вида мужчин неизвестный никому гость по-хозяйски знакомится с жильцами домов, которые с 1 августа якобы перешли под управление его компании. От такой новости и дерзости собственники в шоке.
«Никаких собраний не было. Никаких оповещений не было. Они не собирали. Просто внаглую залезли, как будто 90-годы пошли. Просто бандиты какие-то!» — возмущается житель ЖК «Форвард» Сергей Козлов.
Сотрудники частной охранной компании силой прорываются в здание. Чтобы попасть в технические помещения, для якобы ревизии и обслуживания оборудования. А на самом деле, чтобы поменять замки.
Генеральный директор новой управляющей компании в окружении охраны и специалиста по вскрытию замков взломал эту дверь в подвал. Отстоять дорогостоящее имущество собственников дома удалось лишь при помощи полицейских, которых экстренно вызвали местные жители.
Чтобы не дошло до рукопашной, полицейские развели участников конфликта. И больше ничего поделать не смогли. Хозяин новоявленной управляющей компании предоставил нужные документы.
«ГЖИ вынесла распоряжение. Мы должны приступить к управлению многоквартирными домами», — заявил представитель УК «Южный берег» Сергей Коротеев.
Вот только в этих документах собственники не узнали свои подписи по итогам собрания, на котором они якобы сами проголосовали за то, чтобы сменить компанию. Оказалось, подписи никто и не проверял. В жилищной инспекции приняли протокол, убедившись, что документ оформлен по правилам. Собственники срочно провели свое — уже настоящее собрание, чтобы оставить старую управляющую компанию.
«Прокуратура не может установить лицо, которое подделывало подписи, потому что протокол можно отправить обычным письмом. Кто отправил это письмо и кто рисовал, и доказать, что это компания — тоже невозможно», — говорит жительница ЖК «Виктория» Светлана Сунгурова.
Но незваные гости сдаваться не хотят — обещают затеять еще одно собрание, составить протокол с новыми подписями. В жилом комплексе переживают — это может длиться бесконечно!
И это вовсе не единственный такой случай. На юге Петербурга тоже столкнулись с силовым захватом и не смогли противостоять новым хозяевам. Теперь удивляются новым квитанциям с невероятными суммами. Недовольные столкнулись с настоящим произволом.
«Угрожали, если я не прекращу какую-то деятельность по противодействию жилищному кооперативу, мне будут нанесены тяжкие телесные, вплоть до инвалидности», — признается житель дома № 9 по Среднерогатской улице Руслан Сивоконь.
На коммунальные войны в Петербурге обратили внимание в Следственном комитете. Жильцы планируют отстаивать право выбора управляющей компании в судах. А пока решили организовать круглосуточное дежурство. И усилить охрану.
Однако угроза захватов никуда не ушла.
По данным Единого реестра застройщиков , в Петербурге с 2010 года было построено 1714 домов на 675 тысяч квартир и примерно 55 тысяч нежилых помещений. Новые квартиры радуют не только новоселов, но и сотни управляющих компаний, которые расширяют свой бизнес на ЖКХ.
При этом особо привлекательными объектами становятся дома, у которых заканчивается гарантийный срок от застройщика и в которых меньше всего проблем. С одной стороны, "косяки" строителей убраны, с другой - серьезных затрат на ремонт и реконструкцию вчерашние новостройки еще не требуют.
«С момента окончания гарантии от застройщика - первые три года жизни дома – наступает самое «золотое» время для УК. Все серьезные проблемы уже решены и даже при самом безалаберным отношении к дому, его инженерии и конструкциям, еще три года с ним точно все будет в порядке», - рассказал "НИ" эксперт по управлению недвижимостью.
По данным общественного инициативного проекта “МинЖКХ” в Петербурге сейчас работают 4139 УК и ТСЖ, которые и осваивают этот рынок, который ( в отличие от Москвы) поделён между частными компаниями и государственными жилкомсервисами. Однако качество услуг далеко от идеала. Примеров коммунальных катастроф в Петербурге множество. Самой громкой аварией по вине горслужб стал прорыв труб в Колпино в 2019 году, тогда без отопления остались 280 домов - половина всего жилого фонда района. Крупнейшими также стали прорывы во Фрунзенском районе в том же 2019 году. Финалом крупных коммунальных аварий 2019 года стало банкротство ЖСК №2 Василеостровского района, в ходе которого более 600 домов были распределены между мелкими УК, но суды и разбирательства идут до сих пор.
Из негосударственных управляющих компаний с фондом более 100 домов можно отметить «Строительную корпорацию «Возрождение Санкт-Петербурга» и «Сервис-недвижимость». Это жилищные активы соответственно «Группы ЛСР» и «Группы Эталон» и другие давно известные застройщики - "Легенда", КВС, "Лидер" и др. «Свои» управляющие компании, от застройщика, лучше понимают инженерные системы дома, знают, как все устроено и могут правильно читать проектную документацию.
«Как правило, жители новостроек желают поменять УК от застройщика, не понимая, что могут попасть в сети гораздо более некомпетентных и недобросовестных компаний. Но сравнить новоселам не с чем, поэтому, иногда случаются прецеденты, когда компания сменена, а убрать ее уже не получится», - говорит эксперт "НИ".
Действительно, если какая-либо компания и захватила дом, избавиться от нее будет непросто. При этом она одинаково хорошо пользуется правовой неосведомленностью жильцов, различными правовыми казусами, давлением, и даже «черными» политическими технологиями. Одним из таких казусов, например, является легитимность более позднего общего собрания собственников жилья относительно предыдущих, сколько бы их ни проводилось. Именно эта схема процветает в Петербурге и наносит огромный ущерб всей отрасли при бездействии администрации. В результате в таких домах собрания проводятся постоянно, но для того, чтобы набрать кворум жильцов, уже не желающих участвовать в этой «выборной карусели» протоколы подделываются, подкупаются участники инициативных групп или само собрание с голосованием вопреки закону продолжается неопределенно-длительное время. Как правило, большинству жильцов некогда разбираться в юридических тонкостях. А сопровождение по таким делам стоит минимум 150-200 тыс рублей.
В итоге в течение трех-четырех лет после окончания гарантии на дом от застройщика, такая УК выжимает из дома и ее жильцов все деньги.
Безусловно, не все собственники и жители дома понимают, чем им может грозить смена УК. В силу правовой безграмотности или просто загруженности для большинства жителей смена УК вообще может пройти незамеченной - правда, до первой новой квитанции об оплате. Постепенно, жители домов замечают, что суммы в квитанции растут, дом из блестящей новостройки становится серым и неухоженным, а их просьбы игнорируются. Доходит и до аварий и банального незнания инженерами основ эксплуатации дома.
Кроме того, в квитанциях жильцов зачастую появляются необоснованные строки.
«В нашем доме бизнес-класса числится садовник, который ухаживает за живыми растениями в подъезде. А там стоят только пластиковые фикусы, - рассказывает жительница дома в «Балтийской Жемчужине». - Также УК по результатам якобы проведенного собрания транслирует рекламу на ЖК-мониторах в подъездах, в местах общего пользования. Цены за минуту рекламы бешеные. Хотя МОП принадлежат жителям дома».
В результате можно выделить целый ряд признаков недобросовестной работы УК, которые должны стать сигналом тревоги для жильцов:
- Нарушения в процедуре проведения общего собрания собственников, поддельные бюллетени, недостаточная информированность жильцов
- Многочисленные отписки на жалобы граждан вместо действий
- Незаконная сдача общего имущества в аренду (подвальные помещения, размещение рекламы и тому подобное)
- Наличие задолженности перед монополистами
- Отсутствие управляющего и постоянно находящегося инженерно-технического персонала непосредственно на объекте (централизованное управление, а не на местах)
- Отсутствие приемных дней-часов руководства УК (или управляющего); отсутствие прямой связи с сотрудниками УК (только через сайт или почту, телефон не дают, невозможно позвонить и поговорить). Вообще – отсутствие прямого диалога с жителями.
- Контракты с непонятными мелкими фирмами-подрядчиками с расплывчатыми обязательствами по контрактам, работу которых невозможно проверить (чаще всего, такие подрядчики аффилированы и служат каналом для вывода средств)
- Сбор якобы целевых взносов на работы, закупку инвентаря или техники в обход ОСС, «по договоренности»
- Закупка техники якобы для конкретного дома, под нее собираются деньги, а потом оказывается, что техника покупалась для пользования на много домов, соответственно, в каждом из домов на нее собирались деньги через целевые взносы.
- Отсутствие финансовой отчетности, размещенной на специализированных сайтах
Как правило, финалом неправомерного использования средств жильцов становится банкротство компании, а жители остаются один на один со своими проблемами. Из недавних массовых банкротств можно вспомнить крах нескольких частных компаний: УК «Евротракт», «Доверие», УК «Невская, 40», «Профсервис», «Универсальный страж», ЖКС № 3... Это было связано с накопленными долгами перед ресурсниками. Впоследствии экс-директор УК «Евротракт» был задержан по уголовному делу о мошенничестве, а суд заочно арестовал Гранта Анасьяна, бывшего бенефициара ГИТ, который покинул страну.
В феврале 2023 года петербургские депутаты предложили на федеральном уровне усложнить банкротство УК. Впрочем, не все эксперты согласны с тем, что мера будет защищать права граждан. Противники проекта считают, что это даст лазейку для недобросовестных игроков рынка, которые получат возможность накопить долги и обанкротиться. Кроме того, депутаты назвали запредельным срок в 18 месяцев, а также указали, что предложение никак не защищает граждан, а только ухудшает их положение.
В Петербурге за последние несколько лет было много громких конфликтов при смене одной управляющей организации на другую. Чаще всего в скандальных историях фигурировали названия нескольких компаний – «ЛСТ Констракшн» (и аффилированные с ней УК под другими названиями), «Эквида» (и входящие в ее структуру УК под разными названиями – «Эквида Сервис», «Коммунальные сети» и пр.), «Строй-сити».
С последней компанией и вовсе случился конфуз с двойными квитанциями, пришедшими и от обанкротившегося «Евротракта», и от «Строй-Сити». С какой стати жильцы дома на Петергофском шоссе, 84 должны перечислять деньги УК, которая уже не имеет отношения к их дому? И с какой стати им предлагали оплачивать услуги компании, которую они не выбирали? Тем более, что сами по себе квитанции «Строй-Сити» вызвали у людей недоумение, говорится на портале "СПб-ЖКХ".
- «Как придумалось им, так они и посчитали, - говорит хозяйка одной из квартир дома №84/9 по Петергофскому шоссе. – Например, начислили нам за радио, которого у нас в доме отродясь не было. За внутридомовое газовое оборудование (ВДГО) – а у нас дом на электричестве! За водоотведение посчитали по завышенному тарифу, хотя в доме есть счетчики. Расход холодной воды насчитали в нашей квартире 20 кубов за месяц - да я максимум 10 мотаю».
Активные действия «Эквида» продолжает и по сей день . Ее специализация - это свежие новостройки от застройщиков бизнес-класса, а в управлении уже более 100 домов, большая часть которых – это очень сильно б/у жилой фонд, но в последнее время сфера их интересов заметно сдвинулась в сторону свежих современных объектов.
«В нашем новом доме уже было несколько аварий. После протечки кровли, и воде в лифте, на которую УК не обратила никакого внимания, остановился лифт. Вернее, не остановился, а просто резко проехал вниз несколько этажей. При этом в лифте были люди. Чем это могло закончиться неизвестно, - сообщает житель «Дома на Львовской». - Также оказалось, что в одном из подъездов была полностью отключена вентиляция. Те, кто делал ремонт, не могли неделями просушить штукатурку. О качестве уборки и постоянном хамстве и отписках я молчу.»
Питерские СМИ пишут, что работу ООО "Строй -Сити" в районе Мурино после настойчивых жалоб жильцов взял под личный контроль вице-губернатор Ленинградской области по безопасности Михаил Ильин.6 марта жители этого дома в ходе прямой линии пожаловались губернатору Ленобласти Александру Дрозденко на то, что подвал здания затоплен канализационными стоками. На следующий день работники районного Госжилнадзора и Леноблводоканала по поручению губернатора устранили аварию. Как оказалось, канализационный насос засорился, так как УК не проводила еженедельную профилактику и не чистила оборудование.
Как пишет портал "Недвижимость и строительство Петербурга", в ЖК «Легенда Дальневосточного» на Дальневосточном, 12 развернулся конфликт из-за смены управляющей компании. Из материалов судебного дела следует, что управляющая компания «Легенда комфорт» оспаривает решение Госжилинспекции, в котором право на управление домом переходит к компании «Эквида-сервис». Основание – протокол общего собрания собственников от мая 2022 года. Документ доступен для скачивания на сайте «ДОМ.РФ».
При этом параллельно УК распространяла в социальных сетях и каналах видео с якобы сотрудниками действующей УК с пистолетами и палками. Идентифицировать личности на видео однозначно невозможно. На данный момент по факту силового проникновения в помещение УК правоохранительные органы ведут расследование, дело еще не закрыто.
Выходом из сложившейся ситуации могло бы стать товарищество собственников жилья, когда домом управляют сами собственники. И в Петербурге есть позитивные примеры управления домами таким способом. Однако этот формат управления, как правило, хорош лишь для небольших домов. Новостройки же на несколько сотен (а иногда и тысяч) квартир – это не вариант для ТСЖ, даже при условии, что оно наймет какую-то профессиональную УК. Слишком много пробелов в регулировании этой формы управления и слишком мало законодательно определенной ответственности – будучи некоммерческой организацией, ТСЖ практически невозможно призвать к ответу и возместить причиненный дому и жильцам ущерб.
Недавно жители самого большого дома в Кудрово после длительных тяжб сменили УК на ТСЖ. Впрочем, никто из жителей не застрахован от того, что председатель ТСЖ начнет подтасовывать документы и выводить средства, а нанимая УК для управления домом, не наймет очередных рейдеров или недобросовестных участников рынка. Такие примеры уже были. В 2018 году председатель петербургского ТСЖ “Прибрежное” был осужден за растрату 12 млн рублей, которые потратил на обучение дочери и дорогую иномарку. В 2017 году суд присудил выплату 4 млн рублей председателю ТСЖ «Веста» за обрушившийся на женщину с коляской облицовочную плитку дома. В 2019 году председатель ТСЖ «Захарьевская 14» получил 2 года условно за присвоение 2 млн рублей средств товарищества.
Практика показывает, что ни одна схема управления домом не может быть идеальной. И только правовая осведомленность и неравнодушие собственников могут предотвратить растраты, коммунальные катастрофы и доведение домов до аварийного состояния.
КОММЕНТАРИЙ ЭКСПЕРТА
Дмитрий Стригуненко, директор консалтинговой компании:
- По моему мнению, рейдерские компании, подделывающие подписи собственников, будут продолжать свою деятельность, пока нет механизма, гарантирующего полную защиту от этого явления. Сейчас законодатели предлагают расширить систему онлайн-голосования и добавить туда возможность подать голос при помощи Госуслуг. Но это является полумерой, так как Жилищный кодекс подразумевает в том числе возможность сдать бюллетени оффлайн, то есть, на бумаге. А это оставляет поле для рейдеров.