Как инвестировать через трасты недвижимости (REIT)

Основные моменты

• Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет и управляет приносящей доход недвижимостью, а также вкладывает в неё деньги.
• REIT – фонды, которые генерируют стабильный поток дохода для инвесторов, но в плане повышения стоимости капитала их возможности сильно ограничены.
• Большинство REIT торгуются на публичных биржах, как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).
• Деньги таких фондов инвестируются в разные виды недвижимости, включая жилые дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, гостиницы, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.

Как работают REIT

Структура REIT была одобрена Конгрессом США в 1960 году в качестве поправки к закону об акцизах на сигары. Это положение позволяет инвесторам покупать акции в портфелях коммерческой недвижимости, что раньше было доступно только очень состоятельным людям и только через крупных финансовых посредников.

Объектами недвижимости в портфеле REIT могут быть жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, гостиницы, инфраструктурные объекты (в виде оптоволоконных кабелей, вышек сотовой связи и трубопроводов для энергоносителей), а также офисные здания, торговые центры, склады и складские помещения, пишет ресурс https://investprofit.info/commerz-estate/.

Как правило, REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут содержать в своих портфелях различные типы объектов недвижимости, например, одновременно офисные и торговые здания.

Многие инвестиционные трасты со специализацией публично торгуются на крупных биржах ценных бумаг, и инвесторы могут покупать и продавать их в течение всей торговой сессии, как акции. Такие REIT обычно торгуются в значительных объёмах и считаются очень ликвидными инструментами.

Что может квалифицироваться как REIT

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: они сдают в аренду помещения и собирают арендную плату с них, а затем распределяют этот доход среди акционеров в виде дивидендов. Ипотечные REIT недвижимости не имеют, а занимаются финансированием недвижимости. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT, компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса США (IRC). К этим требованиям относится в первую очередь долгосрочное владение приносящей доход недвижимостью и распределение доходов между акционерами.

В частности, чтобы претендовать на получение статуса REIT, компания должна соответствовать следующим требованиям

• Инвестировать не менее 75% от общего объёма активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.
• Получать не менее 75% валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, выданным для покупки недвижимости, или от продажи недвижимости.
• Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода своим акционерам в виде дивидендов.
• Являться юридическим лицом, которое облагается налогами как корпорация.
• Управляться советом директоров или попечителей.
• Иметь не менее ста акционеров после первого года своего существования.
• Иметь не более 50% своих акций у пяти или менее физических лиц.

По оценкам, сегодня всем REIT в совокупности принадлежит около 3 трлн долларов США в виде общей суммы активов; причём на публично торгуемые долевые REIT приходится 2 трлн долларов США.

Типы REIT

Существует три типа REIT

1. Долевые (Equity REIT). Большинство инвестиционных трастов недвижимости являются долевыми или рентными REIT, которые владеют приносящей доход недвижимостью и управляют ею. Доходы в них генерируются в основном за счёт арендной платы (а не за счет перепродажи недвижимости).
2. Ипотечные (Mortgage REIT). Ипотечные REIT предоставляют деньги владельцам и операторам недвижимости либо непосредственно через ипотеку и займы, либо косвенно путём приобретения ценных бумаг с ипотечным покрытием. Их прибыль формируется главным образом за счёт чистой процентной маржи – спреда между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.
3. Гибридные (Hybrid REIT). Эти фонды используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

REIT также могут дополнительно классифицироваться на основе того, как покупаются и удерживаются их акции

• Публично торгуемые REIT. Акции публично торгуемых REIT представлены на бирже ценных бумаг, где они свободно покупаются и продаются индивидуальными инвесторами. Такие фонды регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
• Публичные небиржевые REIT. Эти REIT тоже зарегистрированы в SEC, но не торгуются на биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, являются более стабильными, потому что на них не влияют колебания рынка.
• Частные REIT. Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на биржах ценных бумаг. Как правило, частные REIT продаются только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в REIT

Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, а также в паевые инвестиционные фонды и биржевые фонды (ETF) на базе REIT, покупая акции через брокера. Вы можете купить REIT небиржевого типа через брокера или финансового консультанта, который имеет право на их продажу.

Кроме того, REIT входят в множество инвестиционных планов с установленными выплатами и взносами. По оценкам исследовательской фирмы Nareit, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия, около 87 миллионов американских инвесторов владеют долями REIT через свои пенсионные счета и другие инвестиционные фонды.

В результате деятельности REIT в 2018 году было распределено 62 миллиарда долларов США дивидендного дохода (самые последние доступные данные).

В США существует более 225 публично торгуемых REIT, то есть, вам придётся тщательно всё изучить, прежде чем вы решите, в какие фонды недвижимости вкладывать деньги. Обязательно обратите внимание на руководство REIT и его репутацию, а также узнайте, за счёт чего они зарабатывают. Если это компенсация, основанная на прибыльности фонда, скорее всего, они будут изо всех сил стараться выбрать правильные инвестиции и лучшие стратегии.

Конечно, также стоит посмотреть на цифры, такие как ожидаемый рост прибыли на акцию и текущий размер  дивидендов. Особенно полезной метрикой для REIT является количество средств от операций (funds from operations, FFO), которое рассчитывается путём сложения показателей износа и амортизации к прибыли, а затем вычитания любых прибылей от продаж.

Купить популярные REIT можно у брокера Exante или Interactive Brokers.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле, поскольку они предлагают стабильные годовые дивиденды и потенциал для долгосрочного роста капитала. Суммарная доходность REIT за последние 20 лет превышает доходность индекса S&P 500 и других индексов, а также темпы инфляции. Как и все инвестиционные инструменты, REIT имеют свои преимущества и недостатки.

Преимущество заключается в том, что REIT легко покупать и продавать, так как большинство из них торгуется на публичных биржах, и это позволяет избежать некоторых из традиционных недостатков недвижимости. В плане производительности, REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток.

Кроме того, наличие инвестиций в недвижимость может быть полезным для портфеля, потому что она обеспечивает диверсификацию и дивидендный доход, причём дивиденды часто выше, чем можно получить от других инвестиций.

Недостатком является то, что REIT не очень перспективны с точки зрения роста капитала. В их структуре заложено, что они должны выплачивать 90% дохода инвесторам. Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода может реинвестироваться обратно в REIT для покупки новых объектов. Другие отрицательные моменты заключаются в том, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход, и некоторые REIT имеют высокие управленческие и транзакционные сборы.

Плюсы

• Ликвидность.
• Диверсификация.
• Прозрачность.
• Стабильный денежный поток в форме дивидендов.
• Привлекательная доходность с поправкой на риск.

Минусы

• Низкие показатели роста.
• Дивиденды облагаются налогом как обычный доход.
• Подверженность рыночному риску.
• Могут взиматься высокие управленческие и транзакционные сборы.

Мошенничества в сфере REIT

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) рекомендует инвесторам быть максимально осторожными в отношении тех, кто пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC. Комиссия рекомендует проверять регистрацию как публично торгуемых, так и небиржевых REIT через систему EDGAR SEC. Вы также можете использовать систему EDGAR для просмотра годовых и ежеквартальных отчётов REIT, а также любых эмиссионных проспектов.

Также не помешает проверить брокера или инвестиционного консультанта, который рекомендует REIT. У SEC есть бесплатный инструмент поиска, который позволяет выяснить, имеет ли инвестиционный консультант лицензию и регистрацию.

Пример REIT в реальном мире

Ещё одним важным моментом при выборе REIT является поиск наиболее популярных секторов рынка недвижимости. В какие быстро развивающиеся отрасли экономики можно инвестировать через недвижимость? Например, здравоохранение является одной из самых быстрорастущих отраслей в США – особенно в плане роста числа медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений по уходу за пожилыми людьми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT специализируется на этом секторе. Одним из примеров является Healthpeak Properties (ранее он назывался HCP). По состоянию на 23 марта 2020 года его рыночная капитализация составляла около 11 миллиардов долларов США, при этом ежедневно торговалось около 5,5 млн акций. Портфель фонда распределён по трём основным классам активов: медико-биологические учреждения, медицинские учреждения и жильё для престарелых.