63% всех офисных площадей в Москве сдается в течение полугода, 80% сдается в течение года.
Вероятность сдачи в аренду офисного блока снижается втрое в каждые последующие 6 месяцев.
Доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы достигла рекордно низких с 2008 года показателей – 12%. Однако объем неликвидных площадей остался в целом по рынку неизменным – он составляет около 20-25% от емкости рынка. Но неликвид – не приговор. Управляющая компания City&Mall PFM рассказывает, как можно монетизировать невостребованные площади бизнес-центров.
Неликвидным считаются помещения, экспозиция которых превышает 12 и более месяцев. По статистике, более 60% офисных площадей сдаются в течение полугода, 80% - в течение года. Вне зависимости от влияния макроэкономических факторов неизменно работает рыночный закон: вероятность сдать офис в аренду каждые полгода снижается втрое.
Неликвидными могут быть как полностью бизнес-центры, так и отдельные квадратные метры в действующих объектах. Неликвидным бизнес-центр делает депрессивный район, в котором находится объект и плохая транспортная доступность, изношенность инженерных систем, устаревшие коридорные планировки, неграмотный маркетинг, непрозрачная система собственников, отсутствие юридической чистоты объекта, например, свидетельства о собственности, вводе в эксплуатацию и т.д. Неликвидным может стать даже качественный объект, если на рынке происходят резкие колебания спроса. К примеру, с приходом кризиса 2014-2016 годов резко снизился интерес к новым качественным бизнес-паркам за МКАД.
По данным наблюдений за рынком, быстрее всего офисы в Москве сдавались на интенсивно растущем рынке в 2005-2007 годы, тогда до 80% площадей бизнес-центров находили своих арендаторов в течение первого полугода со дня экспонирования. В 2009 году этот показатель снизился уже до 50%. В кризисном 2015 году, как и в 2009-м, в первые шесть месяцев также сдавалось 50% площадей. В 2018 году мы наблюдаем снижение вакантных площадей, что может говорить о постепенной смене нисходящего тренда на восходящий. Это значит, что при неизменных макроэкономических факторах офисный рынок Москвы скоро станет растущим и спрос может начать превалировать над предложением. Однако собственников и управляющие компании это не должно успокаивать, так как неликвидные площади и на растущем рынке сдать непросто и удается это сделать только с существенным дисконтом.
При неликвидности всего проекта управляющей компании совместно с собственником сначала необходимо устранить возможные недостатки объекта – реконструировать здание, привести документацию в порядок, а затем привлечь якорного арендатора – крупную компанию с несколькими тысячами сотрудников, которая точно также, как «якоря» в торговых центрах, станет магнитом для «рыбешки» поменьше – своих контрагентов, подрядчиков и субподрядчиков, независимых инфраструктурных арендаторов. Для них появляются клиенты в бизнес-центре – сотрудники якорного арендатора и прочие офисные служащие.
В любом даже самом ликвидном офисном центре есть помещения, которые уступают по своим характеристикам другим помещениям в этом же здании. К таким помещениям относятся подвальные и чердачные этажи, угловые помещения, помещения без окон, расположенные не на первой линии. Такие «квадратные метры» можно сдавать с дисконтом инфраструктурным арендаторам – магазинам, парикмахерским, даже фитнес-центрам, если это позволяют площади помещения. На неиспользуемых площадях можно открывать частные детские сады, что удобно сотрудникам организаций, арендующим офисы в БЦ.
Неликвидные площади можно также использовать под лектории, выставочные залы, мастер-классы, сдавать помещения для организации презентаций, квестов, для телесъемок. В этом случае помещения сдаются на короткий срок от нескольких часов до нескольких суток, что с одной стороны удорожает администрирование процесса сдачи в аренду, но с другой стороны повышает ставки. В результате по итогам месяца помещение может принести даже более высокую прибыль, чем ликвидный офис, сданный на длительный срок.
Еще один способ монетизировать неликвидный объект – сделать мелкую нарезку площадей и продать его по частям разным собственникам. К этому способу монетизации прибегли в кризис 2014-2016 годов некоторые собственники бизнес-центров классов В и С. Более сложный путь повысить ликвидность бизнес-центра – перевод недвижимого актива в ценные бумаги. В этом случае недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают доли объекта в виде паев или акций. Такая схема несколько лет реализуется на российском рынке рядом компаний.
«В условиях снижения доли пустующих площадей и низким вводом новых офисов – около 40 тыс. кв. метров в 2018 году, – ранее невостребованные объекты получают шанс найти своего арендатора, – говорит генеральный директор УК City&Mall PFM Алексей Емельянов. – Однако если не проводить реконцепцию, не модернизировать объект, не предпринимать комплекс мер, то даже на рынке арендодателя, к чему офисный рынок Москвы постепенно возвращается, объем неликвидных площадей уменьшаться не будет. А собственники продолжат нести убытки, которых при грамотном управлении можно было избежать».