Инвестиции подразумевают ожидание в будущем прибыли от вложенных средств. Покупая недвижимость на озере Комо с инвестиционными целями, нужно проанализировать несколько аспектов:
1. Получение дохода от купленной недвижимости путем ее сдачи в аренду
2. Рост стоимости купленной недвижимости
3. Покупка недвижимости для личного пользования.
Доход и рост стоимости недвижимости в будущем можно посчитать, опираясь на исторические данные, но, ни один из этих параметров не может быть высчитан точно, так как слишком много факторов влияют на их значение: от погодных условий до скачков курсов международных валют и состояния мировой экономики. Но можно точно сказать, что удачное вложение средств в недвижимость поможет избежать потери капитала, а также даст возможность заработать.
Сами итальянцы, кстати, уже много лет подтверждают свое доверие к вложению капитала «в кирпич»
- почти 80% итальянцев являются собственниками недвижимости;
- 40% итальянцев имеют второй дом.
1. Доход от аренды.
Люди редко отказываются от отдыха, даже в периоды кризиса. Озеро Комо благодаря своему уникальному расположению всегда будет входить в топ туристических направлений.
Посмотрите примеры, на какую доходность можно рассчитывать, покупая недвижимость на озере Комо:
1. Квартира с 2 мя спальнями в г. Колико в комплексе с бассейном. 230 000 евро
Эта квартира уже сдается 20 недель в год. (40% занятость) (есть договор с агентством по сезонной аренде)
Стоимость аренды в неделю от 500 до 900 евро в зависимости от периода. В год составляет 14 000 евро.
Кому подходит: Семейные пары с детьми. Для тех, кто передвигается на машине. В Колико большой пляж и красивая прогулочная дорога вдоль озера, идут прямые поезда из Милана, есть навигационная станция.
2. Квартира- студия 50 м.кв. в г. Грианте в старинной вилле с парком на первой линии озера.
200 000 евро. По оценкам занятость такой квартиры достигает 55% в год. Средняя стоимость аренды в неделю 700 евро. В год 18500 евро.
Кому подходит: семейные пары без детей, молодожены. Для тех, кто передвигается пешком. Квартира находится в 100 от знаменитой виллы парка Карлотта, в 100 м от навигационной станции озера Комо, рядом оборудованный пляж и рестораны.
3.Двухкомнатная квартира в комплексе с бассейном в г. Тремеццо. 185 000 евро.
Квартира меблирована и сдается самой компанией застройщиком, средняя стоимость аренды 700 евро в неделю. Занятость 50%. Доход в год 16800
В вышеуказанных случаях, минимальная годовая доходность недвижимости составляет около 5%. Прибавьте к этому то, что Вы и Ваша семья сможете воспользоваться этой недвижимостью для Вашего отдыха.
На какие моменты нужно обратить внимание, покупая недвижимость для последующей ее сдачи в аренду:
- нет золотого правила, так как каждый турист приезжает с разными личными требованиями и разными финансовыми возможностями: Кого-то не волнует что рядом шумная дорога, а важнее то, что можно передвигаться по городу пешком, а кому то важно, чтобы вокруг был большой парк и тишина. Для семей с детьми нужно много спальных комнат, желателен бассейн, для молодоженов и бездетных пар такие жилые комплексы не подходят.
- то, что для всех важно: это хороший ремонт и красивая качественная обстановка. Не нужно скупиться на хорошую мебель и советы дизайнера. Часто решения арендовать принимается, просмотрев фотографии. Уделив большее внимание меблировке, Вы сможете сдать чаще и по более высокой цене. Отдельные агентства по сезонной аренде иногда просто не берут некоторые объекты из-за их неприглядного вида.
Удачное месторасположение, наличие развитой инфраструктуры и хороший маркетинг – все это важно для того, чтобы выгодно сдавать Вашу недвижимость.
2. Рост капитала.
В связи с кризисом на мировых рынках и замедлением экономического роста, наблюдавшийся в последние 10 лет, рост стоимости недвижимости замедлился, остановился а в отдельных случаях наблюдается падение стоимости. Но в отличие от многих стран, таких как, например, как Испания или Англия, в Италии нет резкого падения цен. Кризис выразился в том, что цены замерли, и удлинился срок продажи недвижимости, и количество совершаемых сделок сократилось. В Италии произошло снижение цен на недвижимости на периферии крупных городов, где построили много нового жилья, рассчитывая на молодые семьи и иммигрантов, и которые не смогли продать, так как эти целевые группы покупали с помощью ипотечных кредитов, которые в данный период эти группы не могут себе позволить.
Озеро Комо - прежде всего туристическое направление, причем с ограниченной территорией. В исторических центрах застройка запрещена, возможна только реконструкция имеющегося жилого фонда, новое строительство на холмах также ограничено, так как регион принял решение о консервации зеленой зоны.
На рынке недвижимости очень часто самые выгодные сделки происходят в момент покупки, а не в момент продажи. Цель – купить по более низкой цене, для того, чтобы затем продать по рыночной цене или даже по цене чуть ниже рыночной, но все равно с выгодой. Таким образом, в текущий момент для тех, кто рассчитывает на рост капитала, необходимо искать объекты, владельцы которых торопятся продать побыстрее по своим личным причинам и поэтому готовы уступить в цене. Или же искать объекты, нуждающиеся в ремонте. Возможность заработать наблюдается также при покупке зданий большой площади с последующей их разбивкой на несколько квартир и продажей по отдельности.
Примеры сделок, в которых возможен рост капитала:
1. Новостройки. Застройщики, вложившие собственный и заемный капитал в строительство, в этот период готовы сделать значительные скидки по цене на последние оставшиеся нераспроданные объекты. Сумма скидки доходит до 10%, а иногда и 20%.
Пример: квартира в комплексе с бассейном над г. Менаджио. Сейчас за квартиру просят 190 000 евро, в то время как остальные квартиры были распроданы по цене на 15 % выше.
На начальной стадии строительства при продаже на бумаге, также возможны значительные скидки, но в этих случаях есть риск в том, что сроки сдачи объекта могут быть отодвинуты на несколько лет.
2. Недвижимость под реставрационные или ремонтные работы.
Пример: трехкомнатная квартира в центре г. Менаджио, 125 000 евро. Затраты на ремонт – около 40 000 евро. Средняя цена за м.кв. в г. Менаджио 3500 евро.
И самое главное: по всем указанным ценам владельцы готовы торговаться. А в этот период очень легко получить хорошую скидку.