Круглый стол на тему «Жилищно-коммунальное хозяйство: пути и методы
совершенствования управления общим имуществом многоквартирного дома» провели в
рамках выставки-ярмарки «Строительство и архитектура» в МВДЦ «Сибирь» редакция
газеты «Красноярский рабочий», информационный п ортал «Бизнес-Сайт» и
межрегиональная общественная организация предпринимателей Сибири «Сибирь без
границ».
Собственник - в каждой квартире
Анатолий МАТЮШЕНКО, депутат Законодательного Собрания Красноярского края:
- Россия оказалась, наверное, единственной в мире,
где такое количество собственников - в каждой квартире. Однако население, по большей части, ещё не привыкло к тому, что
они настоящие собственники своего многоквартирного дома. В части владения
документом из регистрационной палаты - да, у нас есть квартира, а в части
ответственности за состояние жилого дома, особенно имущества, не связанного с
квартирой, это остаётся вне сознания жителей. Управляющие компании и власть
должны проявить большую волю к победе, чтобы убедить население в том, что оно
настоящий собственник и должен нести ответственность. Все сталкивались с
ситуацией, когда колебания общественного мнения приводят к значительным
изменениям в экономике жилищного хозяйства. Например, публичные высказывания
руководителей государства об отдельных недобросовестных руководителях, которые
встречаются в жилищном хозяйстве, привели в России к снижению уровня
собираемости платежей с населения. В последние два-три месяца ни одного
публичного заявления из властных структур о том, что в ЖКХ всё плохо, не
прозвучало.
С 1 ноября в России создано новое министерство жилищно-коммунального хозяйства. Наконец-то в стране осознали, что невозможно управлять громадной отраслью, без конкретного органа руководства. Самая капитализированная страна мира США не имеет такого количества собственников, но та м всегда существовало министерство жилищного хозяйства. В конце ноября в Москве прошёл форум, в котором принимали участие делегации почти всех субъектов РФ, новый министр ЖКХ, руководители Государственной Думы. Важное, о чём было сказано на форуме: во-первых, надо менять идеологию отношения населения к своему жилью; во-вторых, подготовка населения к ответственности за формирование фондов капитального ремонта. Лично я считаю, что не нужно выдумывать отдельные счета на каждом доме, а идти к одному региональному оператору. Когда большая сумма вкладывается в одного оператора, это реально большой манёвр для решения задач капитального ремонта. В-третьих, пора прекратить постоянно менять законодательство, а рассмотреть и проанализировать изданное (это около трёхсот постановлений правительства, связанных с управлением в ЖКХ), выявить моменты, не стыкующиеся между собой. В конце года Законодательное Собрание Красноярского края обратилось в Государственную Думу по решению вопроса о выделении государственных средств на капитальный ремонт жилого фонда, который был приватизирован, но нуждался на тот период в капитальном ремонте. Обращение было направлено в субъекты Федерации, и почти вся Россия нас поддержала. Поэтому то, о чём мы будем говорить, не должно остаться внутри круглого стола.
Амбициозный проект
Нина АВДЕЕВА, генеральный
директор некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта
многоквартирных домов на территории Красноярского края:
- Создание системы капитального ремонта, по моей оценке, один из самых амбициозных проектов в современной России. Если говорим о системе, значит, участвуют все дома. Правила игры одинаковы как для тех домов, в которых давно нужно было сделать ремонт, так и для новых, которые сейчас сдаются в эксплуатацию. Если это система, мы должны иметь долгосрочное планирование. В соответствии с жилищным кодексом каждый субъект должен разработать долгосрочную программу капитального ремонта, определить период, в течение которого будут выполнены работы в конкретном многоквартирном доме. В жилищном кодексе изменилось решение вопроса по финансированию работ по капитальному ремонту. Раньше собственники должны были проголосовать на своём собрании и принять решение, но известно, насколько это сложно - двумя третями голосов получить решение о том, чтобы внести средства на ремонт того или иного элемента нашего дома. Это сложный инженерный объект, требующий капитальных вложений.
В соответствии с новыми правилами каждый субъект должен установить минимальный размер взноса, а дальше собственники могут принять решение о его увеличении путём расширения перечня работ или приближения сроков капитального ремонта. Особые условия предложены по обеспечению сохранности средств, их прозрачности: деньги должны находиться на счетах серьёзных банков, прописаны особые условия защиты. Государство предлагает всем собственникам организационную поддержку. Для активных собственников, наладивших отношения с соседями, научившихся приходить на общие собрания и принимать решения по своему дому, жилищное законодательство предлагает и дальше самостоятельно решать все вопросы по капитальному ремонту: необходимо создать специальный счёт. Для собственников, ещё не научившихся делать это, каждый субъект РФ должен создать регионального оператора, который обязан организовать весь процесс капитального ремонта, начиная от начислений и заканчивая сдачей в эксплуатацию после капитального ремонта.
В предыдущей редакции кодекса говорилось о необходимости создания совета многоквартирного дома. Многие из созданных советов проявили себя активно и с ними уже можно решать определённые задачи. Предстоит большая подготовительная и разъяснительная работа. Мы её уже начали, но ещё многое необходимо сделать на этом пути. Специалистам фонда предстоит научиться работать в тандеме с управляющими компаниями и ТСЖ. Программа капитального ремонта рассчитывается на основании данных, которые заполняют управляющие компании и ТСЖ на основании паспорта. Когда мы начнём ремонт, то должны будем выработать совместные правила игры. Например, если хотим отремонтировать систему электроснабжения, параллельно нужно решить вопросы по ремонту подъезда. Чтобы дожить до капитального ремонта, управляющие компании и ТСЖ должны организовывать текущий ремонт. Нужно подумать, как синхронизировать эту работу. Проводя капитальные ремонты, всем нам нужно будет думать об энергоэффективности. Неправильно будет менять стальные трубы, которые служат 25 лет, если в современном мире есть предложение в виде полипропиленовых труб, которые прослужат 50 лет. Сделаем такой ремонт, значит, на следующий тридцатилетний цикл нам не надо будет ещё раз планировать ремонт системы водоснабжения.
Наверное, надо подумать над созданием центра технической мысли: какие самые передовые решения нужно принимать при капитальном ремонте с финансовой и технической точки зрения. Ждём публикацию программы капитального ремонта, утверждённой на заседании правительства 27 декабря. После этого начнётся работа по выбору способа формирования обязательного фонда капитального ремонта многоквартирных домов.
Существенный пласт рассматриваемых вопросов
Виктория СУГОРОВА, начальник отдела
естественных монополий управления УФАС России по Красноярскому краю:
- ЖКХ составляет существенный пласт рассматриваемых нашим управлением вопросов. К нам поступает много обращений граждан в связи с проблемами в сфере ЖКХ, что говорит о возрастающем правосознании граждан. Граждане просят разобраться в платёжных квитанциях, жалуются на управляющие организации, спорящие между собой при передаче, к примеру, технической документации по управлению домов. Полномочия антимонопольного органа в рамках правоприменения в отношении управляющих организаций всё-таки ограничены законодательными положениями о защите конкуренции, и нам необходимо устанавливать доминирующее положения управляющей организации.
Хотелось бы сказать о повышении энергоэффективности. Давно вступил закон об энергосбережении и повышении энергоэффективности, соответствующий целям государственной политики и интересам собственников жилья. За нарушение этого закона, помимо антимонопольного регулирования, есть полномочия, предусмотренные кодексом об административных правонарушениях в части нарушения законодательства об энергосбережении. Как в 2012-м, так и в 2013-м году антимонопольный орган рассмотрел существенное количество дел, связанных с неосуществлением управляющими компаниями либо ресурсоснабжающими организациями опломбировки, либо понуждением граждан оплатить эту опломбировку. Такое требование противоречит законодательству, выносится решение о наличии нарушения, выдаётся предписание об устранении, виновный привлекается к административной ответственности. Начиная с 2011 года, мы активно спорили с поставщиком газа Красноярского края о том, что опломбировка является незаконной. Из прейскуранта цен по вводу в эксплуатацию указанного поставщика услуга была исключена, но даже после этого поступают постановления прокуратуры о том, что указанная организация продолжает взимать с граждан плату за опломбировку. На основании постановлений о возбуждении дел антимонопольный орган рассмотрел административные дела.
Мы начинаем формировать интересную практику, когда, в соответствии со
статьёй 13 ФЗ «Об энергосбережении» установлена обязанность собственников
помещений оснастить свои квартиры приборами учёта. Если это не было сделано к
установленному сроку, то такая обязанность возникала у организации, которая
осуществляет снабжение либо передачу из коммунального пункта. В настоящее время
антимонопольным органом в отношении одной из ресурсоснабжающих организаций
составлен протокол обадминистративном правонарушении. Несмотря на то что
федеральным законом об энергосбережении установлено, что потребитель вправе
требовать пятилетнюю рассрочку, уплату равными частями, однако многие граждане
об этом не знают и пишут в антимонопольные органы. Приходится разъяснять
потребителям их права, хотя это не совсем наша работа.
Владимир ПАНТЕЛЕЕВ, главный редактор информационного портала «Бизнес-Сайт», модератор круглого стола:
- На что жалуются больше всего?
Виктория СУГОРОВА:
- На платёжные квитанции, на перерасчёты... Мы рассматриваем это в рамках полномочий.
Почему во всём виноваты управляющие компании?
Виктор БОБОВИЧ, заместитель генерального директора ГУК «Жилфонд»:
- Жилищный кодекс чётко прописывает ответственность собственников
жилых помещений, а следующий этап - ответственность ресурсоснабжающих
организаций за установку приборов учёта, и очень много предписаний было выдано
жилищными инспекциями Красноярска управляющим компаниям, обязывая нас
устанавливать приборы учёта, и мы несли за это ответственность. Дела лежали в
судах более трёх - четырёх месяцев, пока Верховный суд РФ не возложил
ответственность за неустановленные приборы учёта на управляющие компании по
всей России. И суды в Красноярске и крае обязали управляющие компании, несмотря
на жилищный кодекс, устанавливать приборы учёта и нести ответственность, к
сожалению, за наш счёт. Считаю это какой-то политической игрой на уровне
государства: управляющие компании во всём всегда и везде почему-то оказываются
виноваты. Законы, к сожалению, пишутся людьми, которые очень далеки от реальных
дел, не знают, что делается на местах, и сегодня, путь любой управляющей
компании - на самом хорошем месте, в самом лучшем жилье, -- к банкротству.
Другого просто не дано. Мы вечно должны ресурсникам, потому что со ста
процентов населения никогда денег не соберём, но ресурсникам должны отдать.
Мы готовы сегодня по решению общих собраний собственников жилых помещений производить установку приборов учёта, но собственники должны хотя бы в течение года рассчитаться с управляющей компанией за установку, а поскольку готовится проект закона, согласно которому на нас уже будет возложена обязанность по установке приборов учёта, то собственники должны будут рассчитаться с нами в течение пяти лет. Каждый руководитель управляющей компании может представить, какие оборотные средства должна иметь управляющая компания для выполнения этого законодательства. За этим столом мы ничего не исправим, просто получился крик души.
Готовы конкурировать на равных условиях
- В Красноярске будет создана муниципальная управляющая компания. Мы, как самые большие в городе, будем говорить, холдинг управляющих компаний семи районов, имеющий на обслуживании, в связи с вводом жилья, от 60 до 70 процентов жилищного фонда Красноярска, и я, как исполнительный директор одной из управляющих компаний и заместитель генерального директора ГУК «Жилфонд», с нетерпением ждём создания муниципальной управляющей компании. В Красноярске, когда выставлялся на конкурс весь жилой фонд города, лоты были сформированы таким образом, что было всякое жильё, но не младше десяти лет, зато было старше ста лет. И мы, выиграв этот конкурс, имеем в управлении полторы тысячи жилых домов, которые никому не нужны, кроме нас. Способ простой: создаётся управляющая компания, которой, благодаря административному ресурсу, будут переданы новые дома, построенные за деньги фонда по переселению из ветхого и аварийного жилья. Мы составили график проведения собраний на никому не нужном жилом фонде, предлагаем обоснованный тариф, который позволит рентабельно обслуживать это жильё. Если собственник не утверждает тариф, мы вправе отказаться от управления таким жилым фондом. Думаю, из полутора тысяч почти все уйдут во вновь созданную муниципальную управляющую компанию, что освободит материальные ресурсы жителей нормальных жилых домов и позволит нам лучше обслуживать жилой фонд, быть более конкурентоспособными на э том рынке.
Сегодня, что греха таить, создали управляющую компанию на новом жилье, взяли в управление благодаря строителям до трёх домов, потом эта управляющая компания бьёт себя в грудь, утверждая, что она лучше всех умеет руководить, и зовёт к себе, порой снижая на копейки тариф. И люди идут, но побыв там года полтора, жители просятся обратно к нам. Сначала категорически отказываюсь, а потом, видя бедственное положение людей, которых лишают тепла и коммунальных ресурсов, выхожу на собрание, и дома возвращаются в прежние управляющие компании. Не говорю, что совершаю какие-то подвиги, забирая назад жилой фонд: нормальная практика, когда люди переходят из одной компании в другую. Мы, конечно, готовы конкурировать с вновь созданной управляющей компанией на нормальных, в рамках действующего законодательства, условиях. Однако уверен на сто процентов, что будет применён административный ресурс, чтобы эта компания жила и работала. Не знаю, нужна ли такая компания жителям, она, конечно, больше нужна власти для показухи, что они хорошо заботятся о народе. Нигде во всём мире муниципалитет не отвечает не за свою собственность, а только за ту, которая ему принадлежит. У нас же осталось с советских времён, что народ бежит к власти. А ЖКХ почему-то на всех уровнях считается самой проблемной отраслью, будто здесь сплошные воры и взяточники, но на территории Красноярска я пока не видел ни одного вора и взяточника, который бы что-то украл по-мелкому или по-крупному в управляющих компаниях. Трудности бывают разные, проблемы стоят перед нами огромные, поэтому сегодня хлеб в управляющих компаниях явно не сладкий.
Говоря о капитальном ремонте, как собственник простого жилого помещения, скажу, что это очередная обдираловка населения: государство не выполнило свои обязательства по передаче отремонтированного жилого фонда в собственность граждан. Анатолий Иванович Матюшенко хотя и сказал, что они направили от Законодательного Собрания, а все субъекты поддержали, да это уже будет пустой звук, так как решение принято, закон есть, и никто дополнительных денег на ремонт ветхого, требующего капитального ремонта жилого фонда в 99 из ста случаев не даст.
Показать механизмы нормального взаимодействия
Анатолий МАТЮШЕНКО:
- В нашей стране, помимо жилого фонда, построенного до девяностого года, есть масса новых домов. 25 лет прошло - и дом надо капитально ремонтировать, а он был построен за счёт жителей. Как ремонтировать, если все эти годы ни рубля на капремонт не собиралось. Если дом пойдёт в банк, то ни рубля не получит, потому что наша банковская система не заточена на желание жителей вернуть через 25 лет. Поэтому создание оператора в регионе - не только ремонт существовавшего до 1990 года жилого фонда, но и проработанная система, как ремонтировать новый жилой фонд, также нуждающийся в капитальном ремонте.
Виктор БОБОВИЧ:
- Я ни слова не сказал про вновь построенные дома. Самые старые ТСЖ созданы, наверное, лет 15 -- 18 назад, когда и были построены частично за счёт собственников первые дома. Ни один такой дом в ближайшие десять лет не попадёт в программу, потому что необходимо ремонтировать то, ч то требует срочного капитального ремонта. 35-я серия простояла 50 лет, а 25 лет назад я стал директором (тогда управляющим) 8 жилищного треста, и московская 3а, по заключению экспертного института, где был сделан проект, должна быть выселена, а дом упадёт через пять лет. Пока стоят «хрущёвки», они будут первыми в очереди на ремонт.
Вячеслав РЫБАКОВ, и. о. заместителя руководителя департамента городского хозяйства администрации Красноярска:
- То, что все новые дома будут забираться в муниципальные управляющие компании, было бы неправильно. К сожалению, у нас не так много строится домов за бюджетные средства, как мы бы хотели. Управляющая муниципальная компания не стремится к стопроцентному завоеванию рынка жилищных услуг, законодательства ограничивает, да и нет такой задумки. Основная задача - на опыте показать механизмы взаимодействия собственников с управляющей компанией. Большая управляющая компания, какой является «Жилфонд», немножко неповоротливая, не в каждый дом подрядная организация может зайти. Охват большой, а рабочих рук не хватает. Мы хотим показать, что существуют механизмы нормального взаимодействия между собственниками и управляющей компанией. А главный момент - на примере показать собственникам, что они таковыми являются, и должны отвечать за содержание своего имущества, инициативно решать эти вопросы вместе с компанией, которая пришла к собственникам на работу, а не наоборот. Вопросов, конечно, будет много, но, как говорят, цыплят по осени считают...
Виктор БОБОВИЧ:
- Ни в коей мере не собираюсь оспаривать ваши видимые благие намерения, но в начале своего выступления сказал, что это будет популистски, всё, что вы сегодня говорили, делается, примеры о взаимоотношении нас и собственников показывать не надо. Каждый точно знает, что мы делаем. Я говорил не об этом. Полностью согласен, что компанию вы обязательно создадите. Говорю о том, что в результате к вам пойдут не только приличные дома, но, в большинстве, по решению собраний, очень плохого жилого фонда. Тогда мне будет интересно посмотреть, как вы будете взаимодействовать...
Александр ЛЕБЕДЕВ, заместитель исполнительного директора ООО «Жилищно-коммунальный ресурс»:
- А разве у нас нет муниципального предприятия, которое управляет жилым фондом? Мне кажется, есть? У него также есть собственники. Насколько эффективно это предприятие работает - мы видим. А мы зачем-то начинаем будоражить людей, которые приходят и спрашивают, что им делать. Вместо того, чтобы заниматься эффективным управлением ЖКХ и поднимать его уровень, нервируем граждан. В итоге эффективность снизится, начнутся судебные тяжбы...
Вячеслав РЫБАКОВ:
- Не совсем понимаю, чем муниципальная дирекция «Спецжилфонда», о котором вы говорили, мешает поднимать уровень жилищного обслуживания на ваших домах? Что касается населения, то оно уже взбудоражено, уже люди недовольны обслуживанием в некоторых домах, и вы это знаете не хуже меня. Наверное, с вашей стороны какие-то усилия надо было бы прилагать, чтобы то, что вы называете будоражением, было исключено. Есть вопросы в каждом жилом фонде, в каждой компании...
Двигаться вперёд
Анатолий МАТЮШЕНКО:
- Виктор Казимирович бросил фразу, на которую никто не обратил внимания: он всегда выступает на острие, и специально эту тему поднял, чтобы мы на неё обратили внимание, но это не означает, что она должна стать главным предметом нашего рассмотрения. Почему альтернативной компании не быть? Он же сам сказал: посмотрим, как будет ветхие дома эксплуатировать. Может, что-то и получится? Речь идёт не о том, что предполагается создание муниципальной управляющей компании, которая заберёт весь фонд. После такого заявления ко мне пришла делегация руководителей управляющих компаний Советского района, которая руководит достаточно свежим жилым фондом, с круглыми глазами и вопросом: «А что, нас завтра ликвидируют?» Мне пришлось с ними посидеть, провести пояснительный юридический разговор. Сегодня критика от населения в адрес существующих недостатков есть. Мэрия города пытается на это реагировать путём создания такой компании, на примере которой показать определённые моменты. Не надо говорить, что появится компания, которая всех отодвинет. Ничего подобного. Конкуренция будет. И жители будут иметь право выбора - кто лучше. Я даже как депутат не могу попасть на приём к руководителю управляющей компании Свердловского района, а когда глава районной администрации приглашает её на совещание, она заявляет, что не придёт, так рабочий день закончился. Как руководство города или района будет к этому относиться? Не на посиделки же зовут... Идёт встреча с населением в ДК «Свердловский». Пришло четыреста человек из разных микрорайонов, абсолютно все руководители района, но половина вопросов была по ЖКХ, а представителя управляющей компании нет, потому что встреча назначена на семь часов вечера. Если ты пришёл работать в публичную компанию, оказывающую услуги населению, должен дружить с властью, совместно решать вопросы, потому что проблем масса, денег не хватает, тарифы зарегулированы, состояние жилого фонда тяжёлое. Город создаёт управляющую компанию не для того, чтобы не ликвидировать уже имеющееся, а двигаться вперёд.
Нина АВДЕЕВА:
- Хочу поддержать Анатолия Ивановича: на то и щука, чтоб карась не дремал. Важно, чтобы кто-то кому-то дышал в спину. Пройдёт конкурс, посмотрим, какие будут тарифы. В связи с грядущим лицензированием всем управляющим компаниям придётся нелегко: нужно будет постоянно думать о повышении эффективности. В адрес фонда пока сказать нечего, выскажусь в адрес закона: если бы этот закон приняли одновременно с законом о приватизации, мы бы тогда имели совершенно другую ситуацию в нашем жилищном кодексе. Но случилось так, как случилось, хорошо думать задним умом. Однако появился механизм для новых домов, появилась какая-то возможность поработать с самыми плохими домами в ближайшие годы. Ещё хуже - ничего не делать, а чего-то ждать сверху. Считаю, это движение вперёд...
Специфика собраний собственников домов
Наталья КАПУСТИНА, заместитель директора УК «Холмсервис»:
- Одной из новых форм взаимодействия собственников и управляющих компаний законодатель предусмотрел собрания собственников домов, которые проходят у нас с 2012 года. Записались в советы и были согласованы примерно 3 - 5 человек от дома, в некоторых - по 10 - 15. Мы увидели, что действительно работают один - два человека от силы. Остальным некогда. Советы получились немногочисленные. Безусловно, когда есть совет дома и председатель, то это помогает в обслуживании дома. Представители компании в домах не живут, но собственники глубоко знают микроклимат домов, общаются со своими соседями, и эти проблемы мы обсуждаем совместно. Обучаем председателей советов домов, рассказываем о жилищном законодательстве. Чаще интересуют законы по предоставлению коммунальных услуг и распределению внутридомовых энергоресурсов. Представители советов желают присутствовать при снятии показаний с общедомовых счётчиков. С удовольствием их приглашаем, потому что в квитанциях прописаны показания общедомовых приборов учёта, и когда житель высказывает какое-то недоверие, председатель совета объяснит, что сам присутствовал и показания эти верны, что повышает доверие к управляющей компании.
В работе советов домов возникли трудности, которых мы не ожидали. Фактически ни в одном доме совет не собрался по собственной инициативе: все ждут предложения от управляющей компании, чтобы она организовала собрание. Председатели и члены советов не желают участвовать в мелких конфликтах среди собственников дома, например, по поводу ночного или строительного шума, курения в подъездах, но эти проблемы могут отравить существование любого человека. Наша позиция такова: совет дома легко может эту проблему решить, собравшись и придя к собственнику квартиры, нарушающему правила проживания, чтобы поговорить. Думаю, в большинстве случаев проблема бы исчезла. Однако всё это перекладывается на плечи управляющих компаний. Часто члены советов и председатель не могут прийти к единому решению, между ними возникают ссоры, неприязненные отношения. В одном из домов дошло до того, что один из членов совета обратился в суд, поскольку его не устроило решение собрания собственников, а причина оказалась банальной: совет решил установить в тамбуре три двери, а истец хотел, чтобы было две. Выяснилось, что при проведении работ по ремонту дома члены советов приглашают либо собственные компании, либо знакомых. Если данная компания предоставит нормальные цены и обеспечит качество работ, то мы заключим с ней договор. Появилась такая проблема: завышенные расценки, непредоставление документов, обязательных для заключения договора.
Недавно произошёл такой случай: приняли подрядчика, заключили договор на проведение работ, а председателя совета дома это не устроило, он выгнал рабочих, и на следующий день принёс договор на проведение работ своей собственной компанией с завышенными расценками. На сегодняшний день работы не выполнены. Ещё одна проблема: отказываются работать без оплаты. Объясняем: если вы хотите, чтобы собственники оплачивали вашу работу, соберите собрание, проголосуйте, и мы готовы в квитанциях проставлять эти суммы. Претензии высказываются не к самим собственникам-соседям, которые не желают оплачивать их работу, а к управляющей компании. Почему мы должны подписывать ваши акты бесплатно?
Мы - первая в городе компания, в которой активно развивался институт старост. Честно говоря, не ожидали, что фактически те же самые люди перешли в советы домов, и возникли проблемы, которых раньше не было. Тем не менее, надеемся, что пройдёт несколько лет, и советы домов станут неоценимыми помощниками и управляющих компаний, и своих соседей.
Дом -- не только жильё...
Лидия ЦВЕТКОВА, техник-смотритель УК «Холмсервис»:
- Работаю в компании с 2006 года, обслуживаю пять десятиэтажных домов
-- три на Краснодарской и два на Воронова. За минувшие годы мне с коллегами и
руководством приходилось решить множество вопросов. Наше общее желание - решить
проблему быстро, профессионально - помогает нам в работе. Учитывали все
потребности и пожелания собственников. Были, конечно, недоработки, но гармония
достигается не сразу. Прилагаю много душевных сил, чтобы устранить
разобщённость людей, одиночество, апатию. Дом - это не только жильё, но и
важнейший символ земного существования. Мы создаём себе жилище, а затем оно
формирует наш мир. Желание работать в моей управляющей компании даёт мне силы и
возможности почувствовать личную ответственность за выполняемую работу. Так как
основным требованием современного рынка управляющих компаний в настоящее время
является качество, то именно от профессионализма, заинтересованности,
порядочности каждого из нас зависит наша цель.
Дмитрий КОРНЯКОВ, начальник юридического отдела ООО УК «Бригантина»:
- Основным
направлением в улучшении деятельности нашего коллектива и повышения качества
жилищно-коммунальных услуг мы видим в повышении требований к обслуживающему
персоналу, укреплении трудовой и производственной дисциплины среди работников
управляющей компании. Ни одно обращение или замечание не остается у нас без
внимания. Мелочей в нашей работе не бывает. Так, сантехникам выдаются бахилы
для того, чтобы при посещении квартиры услуга исполнялась быстрее. Казалось бы,
мелочь, а хорошее настроение жителю обеспечено.
Конечно, бывали и у нас случаи недобросовестного отношения отдельных работников компании к выполнению должностных обязанностей, некоторые пытались собственную плохую работу списать на неряшливость жителей. Чтобы выявить такие факты, мы прибегли к помощи видеосъемки. Постоянно работаем над вопросами по улучшению состояния жилищного фонда и эстетическому его оформлению. Отделываем подъезды искусственным камнем, проводим флористическое оформление подъездов. При этом советуемся с председателями советов домов. Они высказывают свои пожелания, и мы по согласованным сметам выполняем работы. Не все, конечно, поддерживают отдельные решения, но конфликты приходится - и удается! - улаживать. Работу по взаимодействию с советами домов надо еще совершенствовать.
Контроль должен быть эффективным
Виктор ОСТРОВСКИЙ, директор департамента ЖКХ и малоэтажного строительства МООПС «Сибирь без границ»:
- Мы решили направить благодарственное письмо в адрес УК «Бригантина»
(аплодисменты).
На сегодняшнем круглом столе предполагалось наметить пути совершенствования работы по управлению многоквартирными домами. Основные показатели отрасли заключаются в предоставлении жителям качественных услуг, поэтому стоимость всегда считается наболевшим местом нашей деятельности. Введение взноса на капитальный ремонт усилит эту боль, и нам её надо уменьшить правильным подходом к решению задач, которые в ближайший период предстоит решать предприятиям жилищно-коммунального комплекса. Обслуживание жилищного фонда имеет многогранный характер. Перечень вопросов, которые необходимо решать при содержании жилищного фонда и управлении общим имуществом многоквартирного дома, очень ёмкий.
Много надежд возлагается на общественный контроль ЖКХ. Другой тип контроля - жилищные организации - должен быть направлен на улучшение условий проживания жителей и повышение качества предоставляемых услуг. Принимается множество законодательных актов, направленных на совершенствование деятельности организаций, осуществляющих содержание и обслуживание жилого фонда. Мы видим роль общественного контроля в отрасли ЖКХ в жилищном просвещении, в модернизации системы ЖКХ с перспективами развития сферы управления. В развитии общественного контроля в Красноярске наблюдается однобокая деятельность: свои усилия он направляет только на критику управляющих компаний, стремление учить их работать, заключать договора на управление общим имуществом и техническое обслуживание жилого фонда.
Наблюдается тенденция, при которой общественный контроль поддерживается советом многоквартирных домов, которым разрешается всё, как шаловливому ребёнку, а управляющая компания просто обязана выполнять. Надо соблюдать законодательство, в котором много говорится об обязанности собственников помещений в многоквартирном доме. При этом нигде не прописана ответственность собственников за исполнение обязательств. Тем не менее, некоторые председатели советов считают, что могут руководить и указывать, не отвечая при этом ни за что. При развитии общественно го контроля необходимо учитывать немаловажный фактор: руководителя жилищной организации можно освободить от должности, переизбрать, а собственника помещения переизбрать нельзя. Можно переизбрать председателя совета дома, однако решение должно принимать собрание. Всё это надо учитывать, ибо субъективное мнение какого-либо председателя может оказать значительное влияние на то или иное решение, а, в конечном счёте, ответственность всё равно будет на управляющей организации.
Надо отметить, что с учётом сложившейся обстановки, результативно решить многие проблемы отрасли невозможно, однако следует отметить, что, согласно новой редакции жилищного законодательства, государство сохраняет свои обязательства по контролю за деятельностью жилищных организаций. В современных условиях сфере ЖКХ уделяется много внимания, прежде всего, из-за нарастающей активности населения. В отрасли много проблем. Наш департамент всегда привлекает общественность к обсуждению законопроектов и проблем и поиску путей их решения. Говоря о необходимости создания контроля, следует отметить, что его главная цель - не осуществление сугубо контролирующих функций, а прежде всего, жилищное просвещение граждан, направленное на формирование ответственного собственника жилья.
Надо добиваться, чтобы система оперативно решала возникающие проблемы на начальной стадии. Наша задача - поддержать инициативу жителей и направить её на положительное решение вопросов, возникающих при эксплуатации жилищного фонда. Если правильно проводить общественный контроль, то от него может быть только польза. Контроль не всем работникам нужен, если речь идёт о злоупотреблениях. Надо всем органам приложить усилия на формирование эффективности в управлении домом. Это будет способствовать воспитанию собственников, которые относились бы к своему дому как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем состоянии. При достижении этой цели можно будет осуществить эффективное управление домом, будут созданы условия для снижения себестоимости жилищно-коммунальных услуг.
Виктор БОБОВИЧ:
- В прошлом году мы создали ассоциацию управляющих компаний, в которую вошёл костяк из двенадцати компаний, в чьём руководстве на сегодняшний день находится более 80 процентов жилого фонда. Чтобы мы могли чётко и ясно вырабатывать на территории Красноярска, а в будущем и края, свои предложения по взаимодействию с властью, органами надзора. 26 февраля проводим ещё отчётно-выборное организационное собрание. Я являюсь руководителем координационного совета и приглашаю всех вступить в ассоциацию.
Большие проблемы маленького города
Елена МАЛЫШЕВА, Шарыпово:
- Я бы с удовольствием вступила в эту ассоциацию, потому что являюсь генеральным директором управляющей компании маленького города с тридцатитысячным населением, где работает семь управляющих компаний. Готова подписаться под каждым произнесённым здесь словом: всё, происходящее в Красноярске, есть и у нас. Я категорически против муниципальных управляющих компаний, так как абсолютно точно знаю, что это, во-первых, пиар, во-вторых, трата нашего и без того маленького городского бюджета. Эффективность нашей работы во многом зависит от заработной платы. В Шарыпово все сантехники, дворники, уборщицы, электрики ходят по кругу по нашим управляющим компаниям. Может быть, у меня более выгодное положение, так как я возглавляю коммерческую организацию, выполняю иные услуги, за счёт чего могу несколько поднять зарплату своим сантехникам, конечно, не как в Москве.
А что, придёт муниципальная организация, и туда на вертолёте спустятся другие сантехники? Особо одарённые, непьющие, высокооплачиваемые? Даже не сомневаюсь, что в газете появятся статьи, прославляющие муниципальную компанию. Кажется, всё то же, но принимаемое на законодательном уровне в Красноярске, отражается на нашем небольшом городе, может быть, даже больше. Приняли распределение общедомовых приборов учёта. Памятуя, что у нас в городе 80 процентов оснащено общедомовыми приборами, мы практически попали под социальный взрыв. Прекрасно понимаем: закон сырой, недоработанный, популистский. Сначала возложить всё на собственников, потом на управляющую компанию, так называемый не баланс, который сильно ударил по нашему городу, затем объявить, что вообще не надо сдавать показания приборов учёта.
Сто собственников -- сто мнений
Сергей БРЮЗГИН, генеральный директор ООО «Жилищно-эксплуатационный комплекс» (Канск):
- На сегодняшний день ключевым понятием в наших взаимоотношениях между
управляющими организациями и жильцами является всё-таки вопрос управления
домами. Россия оказалась уникальным государством в плане обеспечения проблем,
связанных с ЖКХ. В мире 90 процентов жилья управляется по принципу один дом -
один хозяин. И только у нас один дом - девяносто хозяев. Попробуйте с ними
найти общий язык и довести дело до логического конца. Это практически
невозможно. Не говорю о том, что сегодня невозможно собрать кворум на общем
собрании. Открываем статью 44 Жилищного кодекса, где написано, что руководящим
органом многоквартирного жилого дома является общее собрание жильцов. Вы видели
или слышали хотя бы раз, что этот руководящий орган хотя бы какое-то отношение
имел к управлению домом? Все вопросы задаются управляющей организации, о
которой в жилищном кодексе из 165-ти статьей написана всего одна строчка, что
она имеет право на существование. Никаких обязательств в законодательном плане
управляющая компания совершенно не несёт.
Думаю, не является секретом, что наш жилищный кодекс является прямым плагиатом с благополучного европейского государства - Финляндии. Почему Финляндия, Португалия, Испания по таким законам живут, а мы не можем, превращая в абсурд? В тех государствах никогда не было понятия жилья как бесплатного. Образованный за 70 лет и вдолбленный в головы менталитет, что мы самые хорошие и правильные, сейчас и хлебаем. Люди понимать не хотят. Попробуйте собрать их на собрание и утвердить тариф. Договориться практически невозможно. А если на этом собрании появляется один нетрезвый человек - получается посмешище. Пока нет человека, отвечающего своей зарплатой за состояние дома, никаких положительных результатов не будет. В доме должен быть хозяин. Сегодня сто собственников - сто мнений. Понимаем: привести в порядок жилищный фонд - необходимо два государственных бюджета, что практически невозможно. Взять у людей - тоже невозможно. А мы в свой тариф закладываем только то, что необходимо для жизнеобеспечения дома - свет, вода, канализация. Думаю, проблема ЖКХ в государстве выдумана, высосана из пальца. Не существует этой проблемы в разумном государстве. Надо всего-навсего просто отладить оплату за эту работу, чтобы был заказчик и подрядчик. Имеем опыт по ФЗ-185, по которому отработали около пяти лет. Нет вопросов: деньги дали - отремонтируем дома. Но есть дома, в которых обеспечение электроэнергией было третьестепенным вопросом. Та проводка, которая в них существует, ничего не выдерживает, а люди несут в квартиры всё новые и новые электроприборы. Спрашивают: почему управляющая компания не работает?
Ещё один вопрос: создание домов коммерческого найма. Мы активно уходим от этого вопроса, прячем голову в песок, говоря, что в нашей конституции об этом не написано. Тем не менее, этот вопрос назрел, и никуда России от этого не уйти. Не выплывет страна из жилищного кризиса, пока этот вопрос не будет активно рассматриваться.
Вопрос с энергетиками мы решили, уйдя на агентские договора. Не собираем деньги. И с 2009 года не знаем проблем. Полностью ведём учёт, пишем квитанцию.
Лифт -- производство опасное
Владимир МЕТЦГЕР, член координационного совета ассоциации делового сотрудничества СРО «Лифтсервис» от Красноярского края:
- Лифтовые проблемы немножко отличаются от системы ЖКХ. Лифты и
газовое хозяйство выделены в отдельную категорию общедолевой собственности
многоквартирного дома и признаны опасными объектами. Мы прожили 13 лет со 116-м
законом, согласно которому, жилой дом, сооружение или здание является опасным
объектом, затем его отменили, но лифт как был, так и остался опасным. У нас был
введён российский регламент безопасности лифтов. Не успели мы прожить при нём и
год, как тут же был принят регламент Таможенного союза, который отменил не
только прежний, но и все сопутствующие документы, касающиеся технического
регулирования. Практически год мы жили в вакууме, так как вся нормативная база
была отменена, принять новую срочно не получилось. Ростехнадзор отошёл от
контроля этого опасного объекта. Началась работа над созданием нормативной
базы. Сейчас она сформировалась. Ростехнадзор вновь был назначен лицом,
ответственным за осуществление технического регламента Таможенного союза. На
стадии проектирования и изготовления лифтов контролирующим органом назначен
Росстандарт. Недавним постановлением установлен Госжилнадзор за содержанием
лифтов. Уже около полумиллиона рублей штрафов выписано управляющим компаниям
Санкт-Петербурга не столько на техническое содержание, сколько в области
нарушения содержания долевого имущества, например, нецелевое направление
собранных средств, то есть вкладываются деньги управляющими компаниями не в
лифты, а идут куда-то ещё. Они в принципе не орган надзора, который пишет не
предписание, а рекомендацию по устранению недостатков, которые влияют на
безопасность. Управляющая компания вправе как бы не выполнять предписание,
потому что это рекомендация. Но жилищная инспекция, когда проверяет, если не
выполнены мероприятия, выносятся штрафы. На согласовании находится
административный регламент, как контролировать лифты.
Что касается обеспечения, то принят ряд законодательных документов, в первую очередь, жилищный кодекс (статья 166), в котором лифт и лифтовые шахты отнесёны к общедомовой собственности в перечне работ, выполняемых по капитальному ремонту. Практически поменялась сама система организации капитального ремонта, который для лифтов не существовал уж двадцать лет. Перешли на стопроцентное декларированное, а не фактическое финансирование собственников. У нас не идёт повышение тарифов как таковых, а приближение оплаты населения к уровню экономически обоснованных тарифов. Капитальный ремонт выпал. Мы вынуждены были по России перейти на такой термин, что производится не капитальный ремонт, а работы капитального характера. Это от бедной жизни, когда ни на что не хватало. Мы латали дыры. ФЗ-22 подтвердил опасность объекта. Выступал президент ассоциации лифтовщиков России, который привёл сумасшедшую цифру - миллиард собирается на страховании. Сколько всего выплат произошло? Один раз - два миллиона родственникам погибшего... Всё! А мы страдаем при этом. Сгорело два лифта в городе, начинаем искать деньги. Кто даст? Департамент городского хозяйства? Бюджет? Собственники? Получается, люди ходят год пешком. Между тем, некоторые заявляют: мы можем уже добровольно страховать общедомовую собственность. Я вам советую страховаться в той компании, которая не только застрахует как опасный объект, но также добровольно от ущерба именно пожара, потому что других ущербов на лифтах нет. Все обследования пожарными инспекциями причиной пожара лифта устанавливают поджог. За тридцать лет ещё не было случая, чтобы лифт загорелся от электричества.
За время бесхозности, в крае появилась необходимость заменить 1479 лифтов к 2020 году в исполнение технического регламента Таможенного союза. Мы предложили программу оптимального варианта, чтобы заменить ежегодно, не спеша, определённое количество лифтов. Также нужно говорить о создании системы надёжного капитального ремонта лифтов, а не латания дыр. Замена, когда меняем полностью, а капитальный ремонт - тот же лифт капиталится, но, естественно, срок службы его будет продлён.
Лифтовой проблемой необходимо заниматься
Татьяна ИГНАТОВА, председатель
Красноярской краевой территориальной организации профсоюза работников
жизнеобеспечения:
- Наш профсоюз насчитывает сегодня 25 тысяч членов. С того дня, как вышел закон о системе капитального ремонта, профсоюз взял курс на то, чтобы с меньшими моральными потерями население включилось в реализацию этого закона, как можно больше организовать встреч с населением. Проблема лифтового хозяйства также требует обсуждения. Когда подхожу к лифту, всегда говорю: «Господи, спаси и сохрани!» На каждом пленуме проблему лифтового хозяйства поднимаем. Постоянно напоминаем исполнительной и законодательной власти, что с лифтами не надо шутить, их надо обновлять, модернизировать. Утверждают, что замена лифтов ложится на население. Нет, посмотрела жилищный кодекс, и 178 статья, и 180, и 182 говорит о другом. Не занимались в крае лифтами, а есть яркие примеры, скажем, в Новосибирске. Встречалась с Виктором Толоконским, который ранее был губернатором Новосибирской области и мэром города. Они ежегодно закладывали в бюджет средства на замену лифтов, и сегодня у них практически отсутствует лифтовая проблема. С 2006 года начали приучать населения вкладывать деньги на замену лифтов: 30 - жильцы, а 70 областной бюджет и городской. То же самое в Тюмени, потому что занимались. Надо и нам начинать этим заниматься.
Тарифы на услуги должны быть прозрачными
Нина АВДЕЕВА:
- Подытоживая, остановлюсь на нескольких заданных вопросах. Информированность. Этому вопросу начинает уделяться самое большое внимание. На одном из центральных каналов выходит посвящённая ЖКХ программа, которую ведёт заместитель председателя комитета Государственной Думы по ЖКХ Елена Николаева. На краевом уровне также запускается цикл программ.
Надо работать над прозрачностью тарифов на жилищные услуги. Сейчас как? Поставили в свои платёжки услуги по управлению жилым фондом, составляющие от полутора до двух рублей, и многим понятно, что на эти деньги выполнить функции, лежащие на управляющей компании, невозможно. Дальше мы объявляем конкурс на обслуживание домов лифтовыми организациями. Выигрывает организация за одну сумму, по факту рассчитываемся, не знаю по сколько. Эту дельту берём на своё содержание. Отсюда начинаются разные вопросы. А ещё по вывозу мусора и т. д. Если честно рассчитать, в зависимости от того, сколько счетов, домов, какие функции выполняет управляющая организация, нормативы, и прописать это строчкой, будет совсем другая ситуация. Ещё когда я работала в министерстве, мы говорили о необходимости серьёзных методических рекомендаций, чтобы все управляющие организации однообразно выполняли расчёты, и жителям всё было понятно.
Если говорить о лифтах, то самая реализуемая в ближайшее время всё-таки кредитная схема. Мы уже с лифтовым сообществом начали разговаривать, они - с производителями лифтового оборудования. Будем искать варианты.
Важно проводить такие встречи, обмениваться опытом, проговаривать проблемы. Справедливо было сказано, что председатель совета дома - должность общественная: захотел - пришёл. Во время моей работы в министерстве готовили предложения на федеральный уровень, чтобы в жилищный коде кс внесли в статью в состав платы за жилищную услугу включали содержание председателя совета дома. Тогда бы с ним можно было заключить трудовой договор, у него бы были права и обязанности. Чтобы исключить конфликт интересов, когда назначает эту оплату не управляющая компания.
Проблему капитального ремонта в ближайший год будем активно обсуждать. Много вопросов, много проблем. Надеюсь на взаимопонимание и сотрудничество, потому что такую серьёзную тему мы можем решить только всем миром.
Владимир ПАНТЕЛЕЕВ,
Сергей ПАВЛЕНКО.
Фото Альфира ФАХРАЗИЕВА.
Собственник - в каждой квартире
Анатолий МАТЮШЕНКО, депутат Законодательного Собрания Красноярского края:
- Россия оказалась, наверное, единственной в мире,
где такое количество собственников - в каждой квартире. Однако население, по большей части, ещё не привыкло к тому, что
они настоящие собственники своего многоквартирного дома. В части владения
документом из регистрационной палаты - да, у нас есть квартира, а в части
ответственности за состояние жилого дома, особенно имущества, не связанного с
квартирой, это остаётся вне сознания жителей. Управляющие компании и власть
должны проявить большую волю к победе, чтобы убедить население в том, что оно
настоящий собственник и должен нести ответственность. Все сталкивались с
ситуацией, когда колебания общественного мнения приводят к значительным
изменениям в экономике жилищного хозяйства. Например, публичные высказывания
руководителей государства об отдельных недобросовестных руководителях, которые
встречаются в жилищном хозяйстве, привели в России к снижению уровня
собираемости платежей с населения. В последние два-три месяца ни одного
публичного заявления из властных структур о том, что в ЖКХ всё плохо, не
прозвучало.
С 1 ноября в России создано новое министерство жилищно-коммунального хозяйства. Наконец-то в стране осознали, что невозможно управлять громадной отраслью, без конкретного органа руководства. Самая капитализированная страна мира США не имеет такого количества собственников, но та м всегда существовало министерство жилищного хозяйства. В конце ноября в Москве прошёл форум, в котором принимали участие делегации почти всех субъектов РФ, новый министр ЖКХ, руководители Государственной Думы. Важное, о чём было сказано на форуме: во-первых, надо менять идеологию отношения населения к своему жилью; во-вторых, подготовка населения к ответственности за формирование фондов капитального ремонта. Лично я считаю, что не нужно выдумывать отдельные счета на каждом доме, а идти к одному региональному оператору. Когда большая сумма вкладывается в одного оператора, это реально большой манёвр для решения задач капитального ремонта. В-третьих, пора прекратить постоянно менять законодательство, а рассмотреть и проанализировать изданное (это около трёхсот постановлений правительства, связанных с управлением в ЖКХ), выявить моменты, не стыкующиеся между собой. В конце года Законодательное Собрание Красноярского края обратилось в Государственную Думу по решению вопроса о выделении государственных средств на капитальный ремонт жилого фонда, который был приватизирован, но нуждался на тот период в капитальном ремонте. Обращение было направлено в субъекты Федерации, и почти вся Россия нас поддержала. Поэтому то, о чём мы будем говорить, не должно остаться внутри круглого стола.
Амбициозный проект
Нина АВДЕЕВА, генеральный
директор некоммерческой организации «Региональный фонд капитального ремонта
многоквартирных домов на территории Красноярского края:
- Создание системы капитального ремонта, по моей оценке, один из самых амбициозных проектов в современной России. Если говорим о системе, значит, участвуют все дома. Правила игры одинаковы как для тех домов, в которых давно нужно было сделать ремонт, так и для новых, которые сейчас сдаются в эксплуатацию. Если это система, мы должны иметь долгосрочное планирование. В соответствии с жилищным кодексом каждый субъект должен разработать долгосрочную программу капитального ремонта, определить период, в течение которого будут выполнены работы в конкретном многоквартирном доме. В жилищном кодексе изменилось решение вопроса по финансированию работ по капитальному ремонту. Раньше собственники должны были проголосовать на своём собрании и принять решение, но известно, насколько это сложно - двумя третями голосов получить решение о том, чтобы внести средства на ремонт того или иного элемента нашего дома. Это сложный инженерный объект, требующий капитальных вложений.
В соответствии с новыми правилами каждый субъект должен установить минимальный размер взноса, а дальше собственники могут принять решение о его увеличении путём расширения перечня работ или приближения сроков капитального ремонта. Особые условия предложены по обеспечению сохранности средств, их прозрачности: деньги должны находиться на счетах серьёзных банков, прописаны особые условия защиты. Государство предлагает всем собственникам организационную поддержку. Для активных собственников, наладивших отношения с соседями, научившихся приходить на общие собрания и принимать решения по своему дому, жилищное законодательство предлагает и дальше самостоятельно решать все вопросы по капитальному ремонту: необходимо создать специальный счёт. Для собственников, ещё не научившихся делать это, каждый субъект РФ должен создать регионального оператора, который обязан организовать весь процесс капитального ремонта, начиная от начислений и заканчивая сдачей в эксплуатацию после капитального ремонта.
В предыдущей редакции кодекса говорилось о необходимости создания совета многоквартирного дома. Многие из созданных советов проявили себя активно и с ними уже можно решать определённые задачи. Предстоит большая подготовительная и разъяснительная работа. Мы её уже начали, но ещё многое необходимо сделать на этом пути. Специалистам фонда предстоит научиться работать в тандеме с управляющими компаниями и ТСЖ. Программа капитального ремонта рассчитывается на основании данных, которые заполняют управляющие компании и ТСЖ на основании паспорта. Когда мы начнём ремонт, то должны будем выработать совместные правила игры. Например, если хотим отремонтировать систему электроснабжения, параллельно нужно решить вопросы по ремонту подъезда. Чтобы дожить до капитального ремонта, управляющие компании и ТСЖ должны организовывать текущий ремонт. Нужно подумать, как синхронизировать эту работу. Проводя капитальные ремонты, всем нам нужно будет думать об энергоэффективности. Неправильно будет менять стальные трубы, которые служат 25 лет, если в современном мире есть предложение в виде полипропиленовых труб, которые прослужат 50 лет. Сделаем такой ремонт, значит, на следующий тридцатилетний цикл нам не надо будет ещё раз планировать ремонт системы водоснабжения.
Наверное, надо подумать над созданием центра технической мысли: какие самые передовые решения нужно принимать при капитальном ремонте с финансовой и технической точки зрения. Ждём публикацию программы капитального ремонта, утверждённой на заседании правительства 27 декабря. После этого начнётся работа по выбору способа формирования обязательного фонда капитального ремонта многоквартирных домов.
Существенный пласт рассматриваемых вопросов
Виктория СУГОРОВА, начальник отдела
естественных монополий управления УФАС России по Красноярскому краю:
- ЖКХ составляет существенный пласт рассматриваемых нашим управлением вопросов. К нам поступает много обращений граждан в связи с проблемами в сфере ЖКХ, что говорит о возрастающем правосознании граждан. Граждане просят разобраться в платёжных квитанциях, жалуются на управляющие организации, спорящие между собой при передаче, к примеру, технической документации по управлению домов. Полномочия антимонопольного органа в рамках правоприменения в отношении управляющих организаций всё-таки ограничены законодательными положениями о защите конкуренции, и нам необходимо устанавливать доминирующее положения управляющей организации.
Хотелось бы сказать о повышении энергоэффективности. Давно вступил закон об энергосбережении и повышении энергоэффективности, соответствующий целям государственной политики и интересам собственников жилья. За нарушение этого закона, помимо антимонопольного регулирования, есть полномочия, предусмотренные кодексом об административных правонарушениях в части нарушения законодательства об энергосбережении. Как в 2012-м, так и в 2013-м году антимонопольный орган рассмотрел существенное количество дел, связанных с неосуществлением управляющими компаниями либо ресурсоснабжающими организациями опломбировки, либо понуждением граждан оплатить эту опломбировку. Такое требование противоречит законодательству, выносится решение о наличии нарушения, выдаётся предписание об устранении, виновный привлекается к административной ответственности. Начиная с 2011 года, мы активно спорили с поставщиком газа Красноярского края о том, что опломбировка является незаконной. Из прейскуранта цен по вводу в эксплуатацию указанного поставщика услуга была исключена, но даже после этого поступают постановления прокуратуры о том, что указанная организация продолжает взимать с граждан плату за опломбировку. На основании постановлений о возбуждении дел антимонопольный орган рассмотрел административные дела.
Мы начинаем формировать интересную практику, когда, в соответствии со
статьёй 13 ФЗ «Об энергосбережении» установлена обязанность собственников
помещений оснастить свои квартиры приборами учёта. Если это не было сделано к
установленному сроку, то такая обязанность возникала у организации, которая
осуществляет снабжение либо передачу из коммунального пункта. В настоящее время
антимонопольным органом в отношении одной из ресурсоснабжающих организаций
составлен протокол обадминистративном правонарушении. Несмотря на то что
федеральным законом об энергосбережении установлено, что потребитель вправе
требовать пятилетнюю рассрочку, уплату равными частями, однако многие граждане
об этом не знают и пишут в антимонопольные органы. Приходится разъяснять
потребителям их права, хотя это не совсем наша работа.
Владимир ПАНТЕЛЕЕВ, главный редактор информационного портала «Бизнес-Сайт», модератор круглого стола:
- На что жалуются больше всего?
Виктория СУГОРОВА:
- На платёжные квитанции, на перерасчёты... Мы рассматриваем это в рамках полномочий.
Почему во всём виноваты управляющие компании?
Виктор БОБОВИЧ, заместитель генерального директора ГУК «Жилфонд»:
- Жилищный кодекс чётко прописывает ответственность собственников
жилых помещений, а следующий этап - ответственность ресурсоснабжающих
организаций за установку приборов учёта, и очень много предписаний было выдано
жилищными инспекциями Красноярска управляющим компаниям, обязывая нас
устанавливать приборы учёта, и мы несли за это ответственность. Дела лежали в
судах более трёх - четырёх месяцев, пока Верховный суд РФ не возложил
ответственность за неустановленные приборы учёта на управляющие компании по
всей России. И суды в Красноярске и крае обязали управляющие компании, несмотря
на жилищный кодекс, устанавливать приборы учёта и нести ответственность, к
сожалению, за наш счёт. Считаю это какой-то политической игрой на уровне
государства: управляющие компании во всём всегда и везде почему-то оказываются
виноваты. Законы, к сожалению, пишутся людьми, которые очень далеки от реальных
дел, не знают, что делается на местах, и сегодня, путь любой управляющей
компании - на самом хорошем месте, в самом лучшем жилье, -- к банкротству.
Другого просто не дано. Мы вечно должны ресурсникам, потому что со ста
процентов населения никогда денег не соберём, но ресурсникам должны отдать.
Мы готовы сегодня по решению общих собраний собственников жилых помещений производить установку приборов учёта, но собственники должны хотя бы в течение года рассчитаться с управляющей компанией за установку, а поскольку готовится проект закона, согласно которому на нас уже будет возложена обязанность по установке приборов учёта, то собственники должны будут рассчитаться с нами в течение пяти лет. Каждый руководитель управляющей компании может представить, какие оборотные средства должна иметь управляющая компания для выполнения этого законодательства. За этим столом мы ничего не исправим, просто получился крик души.
Готовы конкурировать на равных условиях
- В Красноярске будет создана муниципальная управляющая компания. Мы, как самые большие в городе, будем говорить, холдинг управляющих компаний семи районов, имеющий на обслуживании, в связи с вводом жилья, от 60 до 70 процентов жилищного фонда Красноярска, и я, как исполнительный директор одной из управляющих компаний и заместитель генерального директора ГУК «Жилфонд», с нетерпением ждём создания муниципальной управляющей компании. В Красноярске, когда выставлялся на конкурс весь жилой фонд города, лоты были сформированы таким образом, что было всякое жильё, но не младше десяти лет, зато было старше ста лет. И мы, выиграв этот конкурс, имеем в управлении полторы тысячи жилых домов, которые никому не нужны, кроме нас. Способ простой: создаётся управляющая компания, которой, благодаря административному ресурсу, будут переданы новые дома, построенные за деньги фонда по переселению из ветхого и аварийного жилья. Мы составили график проведения собраний на никому не нужном жилом фонде, предлагаем обоснованный тариф, который позволит рентабельно обслуживать это жильё. Если собственник не утверждает тариф, мы вправе отказаться от управления таким жилым фондом. Думаю, из полутора тысяч почти все уйдут во вновь созданную муниципальную управляющую компанию, что освободит материальные ресурсы жителей нормальных жилых домов и позволит нам лучше обслуживать жилой фонд, быть более конкурентоспособными на э том рынке.
Сегодня, что греха таить, создали управляющую компанию на новом жилье, взяли в управление благодаря строителям до трёх домов, потом эта управляющая компания бьёт себя в грудь, утверждая, что она лучше всех умеет руководить, и зовёт к себе, порой снижая на копейки тариф. И люди идут, но побыв там года полтора, жители просятся обратно к нам. Сначала категорически отказываюсь, а потом, видя бедственное положение людей, которых лишают тепла и коммунальных ресурсов, выхожу на собрание, и дома возвращаются в прежние управляющие компании. Не говорю, что совершаю какие-то подвиги, забирая назад жилой фонд: нормальная практика, когда люди переходят из одной компании в другую. Мы, конечно, готовы конкурировать с вновь созданной управляющей компанией на нормальных, в рамках действующего законодательства, условиях. Однако уверен на сто процентов, что будет применён административный ресурс, чтобы эта компания жила и работала. Не знаю, нужна ли такая компания жителям, она, конечно, больше нужна власти для показухи, что они хорошо заботятся о народе. Нигде во всём мире муниципалитет не отвечает не за свою собственность, а только за ту, которая ему принадлежит. У нас же осталось с советских времён, что народ бежит к власти. А ЖКХ почему-то на всех уровнях считается самой проблемной отраслью, будто здесь сплошные воры и взяточники, но на территории Красноярска я пока не видел ни одного вора и взяточника, который бы что-то украл по-мелкому или по-крупному в управляющих компаниях. Трудности бывают разные, проблемы стоят перед нами огромные, поэтому сегодня хлеб в управляющих компаниях явно не сладкий.
Говоря о капитальном ремонте, как собственник простого жилого помещения, скажу, что это очередная обдираловка населения: государство не выполнило свои обязательства по передаче отремонтированного жилого фонда в собственность граждан. Анатолий Иванович Матюшенко хотя и сказал, что они направили от Законодательного Собрания, а все субъекты поддержали, да это уже будет пустой звук, так как решение принято, закон есть, и никто дополнительных денег на ремонт ветхого, требующего капитального ремонта жилого фонда в 99 из ста случаев не даст.
Показать механизмы нормального взаимодействия
Анатолий МАТЮШЕНКО:
- В нашей стране, помимо жилого фонда, построенного до девяностого года, есть масса новых домов. 25 лет прошло - и дом надо капитально ремонтировать, а он был построен за счёт жителей. Как ремонтировать, если все эти годы ни рубля на капремонт не собиралось. Если дом пойдёт в банк, то ни рубля не получит, потому что наша банковская система не заточена на желание жителей вернуть через 25 лет. Поэтому создание оператора в регионе - не только ремонт существовавшего до 1990 года жилого фонда, но и проработанная система, как ремонтировать новый жилой фонд, также нуждающийся в капитальном ремонте.
Виктор БОБОВИЧ:
- Я ни слова не сказал про вновь построенные дома. Самые старые ТСЖ созданы, наверное, лет 15 -- 18 назад, когда и были построены частично за счёт собственников первые дома. Ни один такой дом в ближайшие десять лет не попадёт в программу, потому что необходимо ремонтировать то, ч то требует срочного капитального ремонта. 35-я серия простояла 50 лет, а 25 лет назад я стал директором (тогда управляющим) 8 жилищного треста, и московская 3а, по заключению экспертного института, где был сделан проект, должна быть выселена, а дом упадёт через пять лет. Пока стоят «хрущёвки», они будут первыми в очереди на ремонт.
Вячеслав РЫБАКОВ, и. о. заместителя руководителя департамента городского хозяйства администрации Красноярска:
- То, что все новые дома будут забираться в муниципальные управляющие компании, было бы неправильно. К сожалению, у нас не так много строится домов за бюджетные средства, как мы бы хотели. Управляющая муниципальная компания не стремится к стопроцентному завоеванию рынка жилищных услуг, законодательства ограничивает, да и нет такой задумки. Основная задача - на опыте показать механизмы взаимодействия собственников с управляющей компанией. Большая управляющая компания, какой является «Жилфонд», немножко неповоротливая, не в каждый дом подрядная организация может зайти. Охват большой, а рабочих рук не хватает. Мы хотим показать, что существуют механизмы нормального взаимодействия между собственниками и управляющей компанией. А главный момент - на примере показать собственникам, что они таковыми являются, и должны отвечать за содержание своего имущества, инициативно решать эти вопросы вместе с компанией, которая пришла к собственникам на работу, а не наоборот. Вопросов, конечно, будет много, но, как говорят, цыплят по осени считают...
Виктор БОБОВИЧ:
- Ни в коей мере не собираюсь оспаривать ваши видимые благие намерения, но в начале своего выступления сказал, что это будет популистски, всё, что вы сегодня говорили, делается, примеры о взаимоотношении нас и собственников показывать не надо. Каждый точно знает, что мы делаем. Я говорил не об этом. Полностью согласен, что компанию вы обязательно создадите. Говорю о том, что в результате к вам пойдут не только приличные дома, но, в большинстве, по решению собраний, очень плохого жилого фонда. Тогда мне будет интересно посмотреть, как вы будете взаимодействовать...
Александр ЛЕБЕДЕВ, заместитель исполнительного директора ООО «Жилищно-коммунальный ресурс»:
- А разве у нас нет муниципального предприятия, которое управляет жилым фондом? Мне кажется, есть? У него также есть собственники. Насколько эффективно это предприятие работает - мы видим. А мы зачем-то начинаем будоражить людей, которые приходят и спрашивают, что им делать. Вместо того, чтобы заниматься эффективным управлением ЖКХ и поднимать его уровень, нервируем граждан. В итоге эффективность снизится, начнутся судебные тяжбы...
Вячеслав РЫБАКОВ:
- Не совсем понимаю, чем муниципальная дирекция «Спецжилфонда», о котором вы говорили, мешает поднимать уровень жилищного обслуживания на ваших домах? Что касается населения, то оно уже взбудоражено, уже люди недовольны обслуживанием в некоторых домах, и вы это знаете не хуже меня. Наверное, с вашей стороны какие-то усилия надо было бы прилагать, чтобы то, что вы называете будоражением, было исключено. Есть вопросы в каждом жилом фонде, в каждой компании...
Двигаться вперёд
Анатолий МАТЮШЕНКО:
- Виктор Казимирович бросил фразу, на которую никто не обратил внимания: он всегда выступает на острие, и специально эту тему поднял, чтобы мы на неё обратили внимание, но это не означает, что она должна стать главным предметом нашего рассмотрения. Почему альтернативной компании не быть? Он же сам сказал: посмотрим, как будет ветхие дома эксплуатировать. Может, что-то и получится? Речь идёт не о том, что предполагается создание муниципальной управляющей компании, которая заберёт весь фонд. После такого заявления ко мне пришла делегация руководителей управляющих компаний Советского района, которая руководит достаточно свежим жилым фондом, с круглыми глазами и вопросом: «А что, нас завтра ликвидируют?» Мне пришлось с ними посидеть, провести пояснительный юридический разговор. Сегодня критика от населения в адрес существующих недостатков есть. Мэрия города пытается на это реагировать путём создания такой компании, на примере которой показать определённые моменты. Не надо говорить, что появится компания, которая всех отодвинет. Ничего подобного. Конкуренция будет. И жители будут иметь право выбора - кто лучше. Я даже как депутат не могу попасть на приём к руководителю управляющей компании Свердловского района, а когда глава районной администрации приглашает её на совещание, она заявляет, что не придёт, так рабочий день закончился. Как руководство города или района будет к этому относиться? Не на посиделки же зовут... Идёт встреча с населением в ДК «Свердловский». Пришло четыреста человек из разных микрорайонов, абсолютно все руководители района, но половина вопросов была по ЖКХ, а представителя управляющей компании нет, потому что встреча назначена на семь часов вечера. Если ты пришёл работать в публичную компанию, оказывающую услуги населению, должен дружить с властью, совместно решать вопросы, потому что проблем масса, денег не хватает, тарифы зарегулированы, состояние жилого фонда тяжёлое. Город создаёт управляющую компанию не для того, чтобы не ликвидировать уже имеющееся, а двигаться вперёд.
Нина АВДЕЕВА:
- Хочу поддержать Анатолия Ивановича: на то и щука, чтоб карась не дремал. Важно, чтобы кто-то кому-то дышал в спину. Пройдёт конкурс, посмотрим, какие будут тарифы. В связи с грядущим лицензированием всем управляющим компаниям придётся нелегко: нужно будет постоянно думать о повышении эффективности. В адрес фонда пока сказать нечего, выскажусь в адрес закона: если бы этот закон приняли одновременно с законом о приватизации, мы бы тогда имели совершенно другую ситуацию в нашем жилищном кодексе. Но случилось так, как случилось, хорошо думать задним умом. Однако появился механизм для новых домов, появилась какая-то возможность поработать с самыми плохими домами в ближайшие годы. Ещё хуже - ничего не делать, а чего-то ждать сверху. Считаю, это движение вперёд...
Специфика собраний собственников домов
Наталья КАПУСТИНА, заместитель директора УК «Холмсервис»:
- Одной из новых форм взаимодействия собственников и управляющих компаний законодатель предусмотрел собрания собственников домов, которые проходят у нас с 2012 года. Записались в советы и были согласованы примерно 3 - 5 человек от дома, в некоторых - по 10 - 15. Мы увидели, что действительно работают один - два человека от силы. Остальным некогда. Советы получились немногочисленные. Безусловно, когда есть совет дома и председатель, то это помогает в обслуживании дома. Представители компании в домах не живут, но собственники глубоко знают микроклимат домов, общаются со своими соседями, и эти проблемы мы обсуждаем совместно. Обучаем председателей советов домов, рассказываем о жилищном законодательстве. Чаще интересуют законы по предоставлению коммунальных услуг и распределению внутридомовых энергоресурсов. Представители советов желают присутствовать при снятии показаний с общедомовых счётчиков. С удовольствием их приглашаем, потому что в квитанциях прописаны показания общедомовых приборов учёта, и когда житель высказывает какое-то недоверие, председатель совета объяснит, что сам присутствовал и показания эти верны, что повышает доверие к управляющей компании.
В работе советов домов возникли трудности, которых мы не ожидали. Фактически ни в одном доме совет не собрался по собственной инициативе: все ждут предложения от управляющей компании, чтобы она организовала собрание. Председатели и члены советов не желают участвовать в мелких конфликтах среди собственников дома, например, по поводу ночного или строительного шума, курения в подъездах, но эти проблемы могут отравить существование любого человека. Наша позиция такова: совет дома легко может эту проблему решить, собравшись и придя к собственнику квартиры, нарушающему правила проживания, чтобы поговорить. Думаю, в большинстве случаев проблема бы исчезла. Однако всё это перекладывается на плечи управляющих компаний. Часто члены советов и председатель не могут прийти к единому решению, между ними возникают ссоры, неприязненные отношения. В одном из домов дошло до того, что один из членов совета обратился в суд, поскольку его не устроило решение собрания собственников, а причина оказалась банальной: совет решил установить в тамбуре три двери, а истец хотел, чтобы было две. Выяснилось, что при проведении работ по ремонту дома члены советов приглашают либо собственные компании, либо знакомых. Если данная компания предоставит нормальные цены и обеспечит качество работ, то мы заключим с ней договор. Появилась такая проблема: завышенные расценки, непредоставление документов, обязательных для заключения договора.
Недавно произошёл такой случай: приняли подрядчика, заключили договор на проведение работ, а председателя совета дома это не устроило, он выгнал рабочих, и на следующий день принёс договор на проведение работ своей собственной компанией с завышенными расценками. На сегодняшний день работы не выполнены. Ещё одна проблема: отказываются работать без оплаты. Объясняем: если вы хотите, чтобы собственники оплачивали вашу работу, соберите собрание, проголосуйте, и мы готовы в квитанциях проставлять эти суммы. Претензии высказываются не к самим собственникам-соседям, которые не желают оплачивать их работу, а к управляющей компании. Почему мы должны подписывать ваши акты бесплатно?
Мы - первая в городе компания, в которой активно развивался институт старост. Честно говоря, не ожидали, что фактически те же самые люди перешли в советы домов, и возникли проблемы, которых раньше не было. Тем не менее, надеемся, что пройдёт несколько лет, и советы домов станут неоценимыми помощниками и управляющих компаний, и своих соседей.
Дом -- не только жильё...
Лидия ЦВЕТКОВА, техник-смотритель УК «Холмсервис»:
- Работаю в компании с 2006 года, обслуживаю пять десятиэтажных домов
-- три на Краснодарской и два на Воронова. За минувшие годы мне с коллегами и
руководством приходилось решить множество вопросов. Наше общее желание - решить
проблему быстро, профессионально - помогает нам в работе. Учитывали все
потребности и пожелания собственников. Были, конечно, недоработки, но гармония
достигается не сразу. Прилагаю много душевных сил, чтобы устранить
разобщённость людей, одиночество, апатию. Дом - это не только жильё, но и
важнейший символ земного существования. Мы создаём себе жилище, а затем оно
формирует наш мир. Желание работать в моей управляющей компании даёт мне силы и
возможности почувствовать личную ответственность за выполняемую работу. Так как
основным требованием современного рынка управляющих компаний в настоящее время
является качество, то именно от профессионализма, заинтересованности,
порядочности каждого из нас зависит наша цель.
Дмитрий КОРНЯКОВ, начальник юридического отдела ООО УК «Бригантина»:
- Основным
направлением в улучшении деятельности нашего коллектива и повышения качества
жилищно-коммунальных услуг мы видим в повышении требований к обслуживающему
персоналу, укреплении трудовой и производственной дисциплины среди работников
управляющей компании. Ни одно обращение или замечание не остается у нас без
внимания. Мелочей в нашей работе не бывает. Так, сантехникам выдаются бахилы
для того, чтобы при посещении квартиры услуга исполнялась быстрее. Казалось бы,
мелочь, а хорошее настроение жителю обеспечено.
Конечно, бывали и у нас случаи недобросовестного отношения отдельных работников компании к выполнению должностных обязанностей, некоторые пытались собственную плохую работу списать на неряшливость жителей. Чтобы выявить такие факты, мы прибегли к помощи видеосъемки. Постоянно работаем над вопросами по улучшению состояния жилищного фонда и эстетическому его оформлению. Отделываем подъезды искусственным камнем, проводим флористическое оформление подъездов. При этом советуемся с председателями советов домов. Они высказывают свои пожелания, и мы по согласованным сметам выполняем работы. Не все, конечно, поддерживают отдельные решения, но конфликты приходится - и удается! - улаживать. Работу по взаимодействию с советами домов надо еще совершенствовать.
Контроль должен быть эффективным
Виктор ОСТРОВСКИЙ, директор департамента ЖКХ и малоэтажного строительства МООПС «Сибирь без границ»:
- Мы решили направить благодарственное письмо в адрес УК «Бригантина»
(аплодисменты).
На сегодняшнем круглом столе предполагалось наметить пути совершенствования работы по управлению многоквартирными домами. Основные показатели отрасли заключаются в предоставлении жителям качественных услуг, поэтому стоимость всегда считается наболевшим местом нашей деятельности. Введение взноса на капитальный ремонт усилит эту боль, и нам её надо уменьшить правильным подходом к решению задач, которые в ближайший период предстоит решать предприятиям жилищно-коммунального комплекса. Обслуживание жилищного фонда имеет многогранный характер. Перечень вопросов, которые необходимо решать при содержании жилищного фонда и управлении общим имуществом многоквартирного дома, очень ёмкий.
Много надежд возлагается на общественный контроль ЖКХ. Другой тип контроля - жилищные организации - должен быть направлен на улучшение условий проживания жителей и повышение качества предоставляемых услуг. Принимается множество законодательных актов, направленных на совершенствование деятельности организаций, осуществляющих содержание и обслуживание жилого фонда. Мы видим роль общественного контроля в отрасли ЖКХ в жилищном просвещении, в модернизации системы ЖКХ с перспективами развития сферы управления. В развитии общественного контроля в Красноярске наблюдается однобокая деятельность: свои усилия он направляет только на критику управляющих компаний, стремление учить их работать, заключать договора на управление общим имуществом и техническое обслуживание жилого фонда.
Наблюдается тенденция, при которой общественный контроль поддерживается советом многоквартирных домов, которым разрешается всё, как шаловливому ребёнку, а управляющая компания просто обязана выполнять. Надо соблюдать законодательство, в котором много говорится об обязанности собственников помещений в многоквартирном доме. При этом нигде не прописана ответственность собственников за исполнение обязательств. Тем не менее, некоторые председатели советов считают, что могут руководить и указывать, не отвечая при этом ни за что. При развитии общественно го контроля необходимо учитывать немаловажный фактор: руководителя жилищной организации можно освободить от должности, переизбрать, а собственника помещения переизбрать нельзя. Можно переизбрать председателя совета дома, однако решение должно принимать собрание. Всё это надо учитывать, ибо субъективное мнение какого-либо председателя может оказать значительное влияние на то или иное решение, а, в конечном счёте, ответственность всё равно будет на управляющей организации.
Надо отметить, что с учётом сложившейся обстановки, результативно решить многие проблемы отрасли невозможно, однако следует отметить, что, согласно новой редакции жилищного законодательства, государство сохраняет свои обязательства по контролю за деятельностью жилищных организаций. В современных условиях сфере ЖКХ уделяется много внимания, прежде всего, из-за нарастающей активности населения. В отрасли много проблем. Наш департамент всегда привлекает общественность к обсуждению законопроектов и проблем и поиску путей их решения. Говоря о необходимости создания контроля, следует отметить, что его главная цель - не осуществление сугубо контролирующих функций, а прежде всего, жилищное просвещение граждан, направленное на формирование ответственного собственника жилья.
Надо добиваться, чтобы система оперативно решала возникающие проблемы на начальной стадии. Наша задача - поддержать инициативу жителей и направить её на положительное решение вопросов, возникающих при эксплуатации жилищного фонда. Если правильно проводить общественный контроль, то от него может быть только польза. Контроль не всем работникам нужен, если речь идёт о злоупотреблениях. Надо всем органам приложить усилия на формирование эффективности в управлении домом. Это будет способствовать воспитанию собственников, которые относились бы к своему дому как к личному имуществу и самостоятельно заботились о том, чтобы поддерживать его в надлежащем состоянии. При достижении этой цели можно будет осуществить эффективное управление домом, будут созданы условия для снижения себестоимости жилищно-коммунальных услуг.
Виктор БОБОВИЧ:
- В прошлом году мы создали ассоциацию управляющих компаний, в которую вошёл костяк из двенадцати компаний, в чьём руководстве на сегодняшний день находится более 80 процентов жилого фонда. Чтобы мы могли чётко и ясно вырабатывать на территории Красноярска, а в будущем и края, свои предложения по взаимодействию с властью, органами надзора. 26 февраля проводим ещё отчётно-выборное организационное собрание. Я являюсь руководителем координационного совета и приглашаю всех вступить в ассоциацию.
Большие проблемы маленького города
Елена МАЛЫШЕВА, Шарыпово:
- Я бы с удовольствием вступила в эту ассоциацию, потому что являюсь генеральным директором управляющей компании маленького города с тридцатитысячным населением, где работает семь управляющих компаний. Готова подписаться под каждым произнесённым здесь словом: всё, происходящее в Красноярске, есть и у нас. Я категорически против муниципальных управляющих компаний, так как абсолютно точно знаю, что это, во-первых, пиар, во-вторых, трата нашего и без того маленького городского бюджета. Эффективность нашей работы во многом зависит от заработной платы. В Шарыпово все сантехники, дворники, уборщицы, электрики ходят по кругу по нашим управляющим компаниям. Может быть, у меня более выгодное положение, так как я возглавляю коммерческую организацию, выполняю иные услуги, за счёт чего могу несколько поднять зарплату своим сантехникам, конечно, не как в Москве.
А что, придёт муниципальная организация, и туда на вертолёте спустятся другие сантехники? Особо одарённые, непьющие, высокооплачиваемые? Даже не сомневаюсь, что в газете появятся статьи, прославляющие муниципальную компанию. Кажется, всё то же, но принимаемое на законодательном уровне в Красноярске, отражается на нашем небольшом городе, может быть, даже больше. Приняли распределение общедомовых приборов учёта. Памятуя, что у нас в городе 80 процентов оснащено общедомовыми приборами, мы практически попали под социальный взрыв. Прекрасно понимаем: закон сырой, недоработанный, популистский. Сначала возложить всё на собственников, потом на управляющую компанию, так называемый не баланс, который сильно ударил по нашему городу, затем объявить, что вообще не надо сдавать показания приборов учёта.
Сто собственников -- сто мнений
Сергей БРЮЗГИН, генеральный директор ООО «Жилищно-эксплуатационный комплекс» (Канск):
- На сегодняшний день ключевым понятием в наших взаимоотношениях между
управляющими организациями и жильцами является всё-таки вопрос управления
домами. Россия оказалась уникальным государством в плане обеспечения проблем,
связанных с ЖКХ. В мире 90 процентов жилья управляется по принципу один дом -
один хозяин. И только у нас один дом - девяносто хозяев. Попробуйте с ними
найти общий язык и довести дело до логического конца. Это практически
невозможно. Не говорю о том, что сегодня невозможно собрать кворум на общем
собрании. Открываем статью 44 Жилищного кодекса, где написано, что руководящим
органом многоквартирного жилого дома является общее собрание жильцов. Вы видели
или слышали хотя бы раз, что этот руководящий орган хотя бы какое-то отношение
имел к управлению домом? Все вопросы задаются управляющей организации, о
которой в жилищном кодексе из 165-ти статьей написана всего одна строчка, что
она имеет право на существование. Никаких обязательств в законодательном плане
управляющая компания совершенно не несёт.
Думаю, не является секретом, что наш жилищный кодекс является прямым плагиатом с благополучного европейского государства - Финляндии. Почему Финляндия, Португалия, Испания по таким законам живут, а мы не можем, превращая в абсурд? В тех государствах никогда не было понятия жилья как бесплатного. Образованный за 70 лет и вдолбленный в головы менталитет, что мы самые хорошие и правильные, сейчас и хлебаем. Люди понимать не хотят. Попробуйте собрать их на собрание и утвердить тариф. Договориться практически невозможно. А если на этом собрании появляется один нетрезвый человек - получается посмешище. Пока нет человека, отвечающего своей зарплатой за состояние дома, никаких положительных результатов не будет. В доме должен быть хозяин. Сегодня сто собственников - сто мнений. Понимаем: привести в порядок жилищный фонд - необходимо два государственных бюджета, что практически невозможно. Взять у людей - тоже невозможно. А мы в свой тариф закладываем только то, что необходимо для жизнеобеспечения дома - свет, вода, канализация. Думаю, проблема ЖКХ в государстве выдумана, высосана из пальца. Не существует этой проблемы в разумном государстве. Надо всего-навсего просто отладить оплату за эту работу, чтобы был заказчик и подрядчик. Имеем опыт по ФЗ-185, по которому отработали около пяти лет. Нет вопросов: деньги дали - отремонтируем дома. Но есть дома, в которых обеспечение электроэнергией было третьестепенным вопросом. Та проводка, которая в них существует, ничего не выдерживает, а люди несут в квартиры всё новые и новые электроприборы. Спрашивают: почему управляющая компания не работает?
Ещё один вопрос: создание домов коммерческого найма. Мы активно уходим от этого вопроса, прячем голову в песок, говоря, что в нашей конституции об этом не написано. Тем не менее, этот вопрос назрел, и никуда России от этого не уйти. Не выплывет страна из жилищного кризиса, пока этот вопрос не будет активно рассматриваться.
Вопрос с энергетиками мы решили, уйдя на агентские договора. Не собираем деньги. И с 2009 года не знаем проблем. Полностью ведём учёт, пишем квитанцию.
Лифт -- производство опасное
Владимир МЕТЦГЕР, член координационного совета ассоциации делового сотрудничества СРО «Лифтсервис» от Красноярского края:
- Лифтовые проблемы немножко отличаются от системы ЖКХ. Лифты и
газовое хозяйство выделены в отдельную категорию общедолевой собственности
многоквартирного дома и признаны опасными объектами. Мы прожили 13 лет со 116-м
законом, согласно которому, жилой дом, сооружение или здание является опасным
объектом, затем его отменили, но лифт как был, так и остался опасным. У нас был
введён российский регламент безопасности лифтов. Не успели мы прожить при нём и
год, как тут же был принят регламент Таможенного союза, который отменил не
только прежний, но и все сопутствующие документы, касающиеся технического
регулирования. Практически год мы жили в вакууме, так как вся нормативная база
была отменена, принять новую срочно не получилось. Ростехнадзор отошёл от
контроля этого опасного объекта. Началась работа над созданием нормативной
базы. Сейчас она сформировалась. Ростехнадзор вновь был назначен лицом,
ответственным за осуществление технического регламента Таможенного союза. На
стадии проектирования и изготовления лифтов контролирующим органом назначен
Росстандарт. Недавним постановлением установлен Госжилнадзор за содержанием
лифтов. Уже около полумиллиона рублей штрафов выписано управляющим компаниям
Санкт-Петербурга не столько на техническое содержание, сколько в области
нарушения содержания долевого имущества, например, нецелевое направление
собранных средств, то есть вкладываются деньги управляющими компаниями не в
лифты, а идут куда-то ещё. Они в принципе не орган надзора, который пишет не
предписание, а рекомендацию по устранению недостатков, которые влияют на
безопасность. Управляющая компания вправе как бы не выполнять предписание,
потому что это рекомендация. Но жилищная инспекция, когда проверяет, если не
выполнены мероприятия, выносятся штрафы. На согласовании находится
административный регламент, как контролировать лифты.
Что касается обеспечения, то принят ряд законодательных документов, в первую очередь, жилищный кодекс (статья 166), в котором лифт и лифтовые шахты отнесёны к общедомовой собственности в перечне работ, выполняемых по капитальному ремонту. Практически поменялась сама система организации капитального ремонта, который для лифтов не существовал уж двадцать лет. Перешли на стопроцентное декларированное, а не фактическое финансирование собственников. У нас не идёт повышение тарифов как таковых, а приближение оплаты населения к уровню экономически обоснованных тарифов. Капитальный ремонт выпал. Мы вынуждены были по России перейти на такой термин, что производится не капитальный ремонт, а работы капитального характера. Это от бедной жизни, когда ни на что не хватало. Мы латали дыры. ФЗ-22 подтвердил опасность объекта. Выступал президент ассоциации лифтовщиков России, который привёл сумасшедшую цифру - миллиард собирается на страховании. Сколько всего выплат произошло? Один раз - два миллиона родственникам погибшего... Всё! А мы страдаем при этом. Сгорело два лифта в городе, начинаем искать деньги. Кто даст? Департамент городского хозяйства? Бюджет? Собственники? Получается, люди ходят год пешком. Между тем, некоторые заявляют: мы можем уже добровольно страховать общедомовую собственность. Я вам советую страховаться в той компании, которая не только застрахует как опасный объект, но также добровольно от ущерба именно пожара, потому что других ущербов на лифтах нет. Все обследования пожарными инспекциями причиной пожара лифта устанавливают поджог. За тридцать лет ещё не было случая, чтобы лифт загорелся от электричества.
За время бесхозности, в крае появилась необходимость заменить 1479 лифтов к 2020 году в исполнение технического регламента Таможенного союза. Мы предложили программу оптимального варианта, чтобы заменить ежегодно, не спеша, определённое количество лифтов. Также нужно говорить о создании системы надёжного капитального ремонта лифтов, а не латания дыр. Замена, когда меняем полностью, а капитальный ремонт - тот же лифт капиталится, но, естественно, срок службы его будет продлён.
Лифтовой проблемой необходимо заниматься
Татьяна ИГНАТОВА, председатель
Красноярской краевой территориальной организации профсоюза работников
жизнеобеспечения:
- Наш профсоюз насчитывает сегодня 25 тысяч членов. С того дня, как вышел закон о системе капитального ремонта, профсоюз взял курс на то, чтобы с меньшими моральными потерями население включилось в реализацию этого закона, как можно больше организовать встреч с населением. Проблема лифтового хозяйства также требует обсуждения. Когда подхожу к лифту, всегда говорю: «Господи, спаси и сохрани!» На каждом пленуме проблему лифтового хозяйства поднимаем. Постоянно напоминаем исполнительной и законодательной власти, что с лифтами не надо шутить, их надо обновлять, модернизировать. Утверждают, что замена лифтов ложится на население. Нет, посмотрела жилищный кодекс, и 178 статья, и 180, и 182 говорит о другом. Не занимались в крае лифтами, а есть яркие примеры, скажем, в Новосибирске. Встречалась с Виктором Толоконским, который ранее был губернатором Новосибирской области и мэром города. Они ежегодно закладывали в бюджет средства на замену лифтов, и сегодня у них практически отсутствует лифтовая проблема. С 2006 года начали приучать населения вкладывать деньги на замену лифтов: 30 - жильцы, а 70 областной бюджет и городской. То же самое в Тюмени, потому что занимались. Надо и нам начинать этим заниматься.
Тарифы на услуги должны быть прозрачными
Нина АВДЕЕВА:
- Подытоживая, остановлюсь на нескольких заданных вопросах. Информированность. Этому вопросу начинает уделяться самое большое внимание. На одном из центральных каналов выходит посвящённая ЖКХ программа, которую ведёт заместитель председателя комитета Государственной Думы по ЖКХ Елена Николаева. На краевом уровне также запускается цикл программ.
Надо работать над прозрачностью тарифов на жилищные услуги. Сейчас как? Поставили в свои платёжки услуги по управлению жилым фондом, составляющие от полутора до двух рублей, и многим понятно, что на эти деньги выполнить функции, лежащие на управляющей компании, невозможно. Дальше мы объявляем конкурс на обслуживание домов лифтовыми организациями. Выигрывает организация за одну сумму, по факту рассчитываемся, не знаю по сколько. Эту дельту берём на своё содержание. Отсюда начинаются разные вопросы. А ещё по вывозу мусора и т. д. Если честно рассчитать, в зависимости от того, сколько счетов, домов, какие функции выполняет управляющая организация, нормативы, и прописать это строчкой, будет совсем другая ситуация. Ещё когда я работала в министерстве, мы говорили о необходимости серьёзных методических рекомендаций, чтобы все управляющие организации однообразно выполняли расчёты, и жителям всё было понятно.
Если говорить о лифтах, то самая реализуемая в ближайшее время всё-таки кредитная схема. Мы уже с лифтовым сообществом начали разговаривать, они - с производителями лифтового оборудования. Будем искать варианты.
Важно проводить такие встречи, обмениваться опытом, проговаривать проблемы. Справедливо было сказано, что председатель совета дома - должность общественная: захотел - пришёл. Во время моей работы в министерстве готовили предложения на федеральный уровень, чтобы в жилищный коде кс внесли в статью в состав платы за жилищную услугу включали содержание председателя совета дома. Тогда бы с ним можно было заключить трудовой договор, у него бы были права и обязанности. Чтобы исключить конфликт интересов, когда назначает эту оплату не управляющая компания.
Проблему капитального ремонта в ближайший год будем активно обсуждать. Много вопросов, много проблем. Надеюсь на взаимопонимание и сотрудничество, потому что такую серьёзную тему мы можем решить только всем миром.
Владимир ПАНТЕЛЕЕВ,
Сергей ПАВЛЕНКО.
Фото Альфира ФАХРАЗИЕВА.