За последние годы Краснодарский край фактически сформировал полноценную экосистему современной курортной недвижимости. По количеству построенных апарт-отелей регион уже опережает Крым: 28 апарт-отелей с номерным фондом 8,7 тыс единиц, против 6 апарт-отелей с номерным фондом 2,2 тыс. единиц на полуострове. Однако вместе с ростом рынка и высоким спросом увеличилось и число предложений с агрессивным маркетингом и непрозрачными условиями покупки. О том, какие признаки должны насторожить инвестора, рассказывает руководитель проекта апарт-комплекса «Сады морей» Олег Сакадин.
Первый «красный флаг» — обещание «гарантированной доходности» без понятных расчётов. В рекламных материалах нередко можно встретить заявления даже о 30–40% годовых. Такие цифры должны вызывать вопросы. Если девелопер не объясняет, за счёт чего формируется прибыль, не показывает финансовую модель и не подкрепляет прогнозы реальными данными, то речь, скорее всего, идёт лишь о маркетинговом обещании, а не о взвешенном инвестиционном прогнозе.
Второй тревожный сигнал — давление на срочность. Фразы «скидка только сегодня», «осталось три лота» или «завтра цена вырастет» рассчитаны прежде всего на эмоциональное решение. Однако на практике любая инвестиция требует времени на проверку документов, анализ финансовой модели и сравнение с альтернативными предложениями. Именно поэтому добросовестная компания вряд ли станет продвигать свой объект подобными приёмами.
Третий «красный флаг» — непрозрачная юридическая конструкция сделки. Если вместо ДДУ предлагают подписать предварительный договор, соглашение о бронировании или инвестиционный контракт, нужно внимательно разобраться в причинах такого решения. Юридическая схема должна быть понятной и гарантировать защиту интересов покупателя.
Четвёртый повод насторожиться — подозрительно низкая цена. Скидки в 20–40% не появляются без причины. Часто за такими предложениями скрывается попытка девелопера быстро привлечь средства из-за финансовых сложностей, что увеличивает риски для инвестора.
Пятый проблемный момент — отсутствие круглогодичной инфраструктуры. Формула «купить у моря подешевле — продать подороже» сегодня фактически перестала работать. Вместо этого следует ориентироваться на предсказуемую доходность и стабильную загрузку объекта. Но, если комплекс востребован только в течение двух-трёх летних месяцев, рассчитывать на высокую эффективность вложений вряд ли стоит. Именно поэтому всё больший интерес вызывают курортные проекты с полноценной внутренней экосистемой и возможностью всесезонного использования.
Наконец, шестой тревожный сигнал — закрытая статистика загрузки. Если комплекс уже работает и продаётся как готовый арендный бизнес, инвестор вправе запросить данные системы управления отелем за последние 12 месяцев. Уклонение от предоставления информации о фактической заполняемости апартаментов — серьёзный повод отказаться от сделки. Инвестиции в курортную недвижимость строятся на понятной экономике объекта. Чем больше сведений раскрывает девелопер — тем больше поводов ему доверять, и наоборот.
Чтобы не пожалеть о вложении средств, перед подписанием договора стоит пройтись по простому чек-листу.
-
Необходимо проверить юридическую чистоту объекта и прозрачность финансовой модели.
-
Оценить, способна ли его инфраструктура обеспечивать круглогодичную загрузку, а также разобраться, как формируется доходность от вложений.
-
Уделить особое внимание — репутации управляющей компании, ответственной за обслуживание комплекса. Такой подход позволяет снизить риски и выбрать объект, который будет приносить прогнозируемый доход.