Эксперты Ricci | Жилая недвижимость проанализировали изменения на рынке первичной жилой недвижимости Москвы в комфорт-, бизнес-, премиум- и делюкс-классе в III квартале 2024 года в сравнении аналогичным периодом прошлого года. Эксперты выделили ключевые показатели — спрос, предложение, цену — и сделали прогнозы развития жилого сегмента.
Предложение
Суммарный объем предложения на рынке первичной жилой недвижимости Москвы за III квартал 2024 года составил 38,5 тыс. лотов общей площадью 2,2 млн кв. м, что на 5,2% больше, чем годом ранее, и на 6,9% больше — относительно прошедшей весны.
В сравнении с июнем 2024 года количество лотов в экспозиции незначительно увеличилось (+8,0%) по сравнению с аналогичным периодом в 2023 году, а площадь экспонируемых лотов относительно II квартала 2024 года составила 57,5 тыс. кв. м, что больше на 1,5%.
Год к году, помимо продолжающегося перехода девелоперов от проектов комфорт-класса в сторону бизнес-класса, заметен также рост доли предложения в премиум и делюкс -сегменте. Прежде всего это связано с ростом спроса на высокобюджетную недвижимость (+20,7% за год).
«За III квартал 2024 года на рынок жилой недвижимости старой Москвы было выведено 1 038,9 тысячи квадратных метров нового объема жилья, он пополнился 72 корпусами. В общее количество реализуемых проектов за анализируемый период добавились 10 жилых комплексов», — отметила генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева.
В комфорт-классе на рынок вышли «Первый Рязанский» от SIS Development и «Москворечье» от ПИК. Бизнес-класс представлен четырьмя новыми жилыми комплексами: SET от MR Group, «Среда на Кутузовском» от бренда «Среда» застройщика ПИК, ЖК Sokolniki от девелопера STONE и DIUS от СтройМир.
В категории премиум общее количество реализуемых проектов пополнилось двумя новыми ЖК: «Кутузовский» от Vesper на набережной Москвы-реки и «Татарская 35» от Донстрой. Два новых объекта появились в делюкс-сегменте: «Фрунзенская набережная» от Sminex в Хамовниках и Kami от Mono (ПИК).
По территориальному признаку наибольшее количество новых проектов в III квартале вышло на рынок в ЦАО (районы: Хамовники, Якиманка, Замоскворечье) и ЗАО (районы: Дорогомилово, Можайский, Кунцево) — по три жилых комплекса.
Кроме этого, аналитики Ricci | Жилая недвижимость отметили значительное уменьшение лотов «с отделкой» и увеличение доли предложений с отделкой White Box и «без отделки». Данные изменения вызваны желанием застройщиков не допустить резкого повышения цен ввиду увеличения их финансовых затрат при строительстве. Также все больше девелоперов предлагают разнообразные виды отделок на выбор за дополнительную плату.
Спрос
За III квартал 2024 года на первичном рынке жилой недвижимости Москвы было заключено 11,5 тыс. ДДУ, что на 39,8% меньше в сравнении аналогичным периодом прошлого года. Пик покупательской активности пришелся на сентябрь 2024 года, когда за месяц было заключено 4,3 тыс. ДДУ.
Резкое падение спроса, безусловно, связано с изменениями условий льготной ипотеки, отменой IT-ипотеки для рынка Москвы, изменениями в программе семейной ипотеки, а также повышением ключевой ставки.
Основная часть спроса пришлась на лоты бизнес-класса: их доля достигла 56,4% от общей суммы реализованной площади (+1,3% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года). На втором месте расположились проекты комфорт-класса — их доля составила 30,6% (-6,1% относительно III квартала 2023 года).
Оставшийся объем ДДУ распределился между премиум и делюкс-классами. Спрос на премиум-класс стал больше на 4,5%, а на делюкс-класс — на 0,1%.
Наиболее популярными у покупателей недвижимости бизнес-класса оказались жилые комплексы Shagal в Даниловском районе (7,7% от реализованной площади бизнес-класса), «Остров» в Хорошёво-Мнёвниках (7,6%), «Событие» в Раменках (3,8%), «Символ» в Лефортово (3,2%), «Wave» в Москворечье-Сабурово (2,9%). Средний темп продаж в рассматриваемых объектах за анализируемый период варьируется от 10,1 тыс. кв. м до 27,2 тыс. кв. м в квартал.
В комфорт-классе наибольшим спросом у покупателей пользовались «Level Южнопортовая» (7,7% от реализованной площади комфорт-класса), «Квартал Метроном» (6,7%), «Level Нижегородская» (5,7%), «Бусиновский Парк» (4,6%), «Дмитровское небо» (4,0%). Средний темп продаж в вышеуказанных проектах за анализируемый период составляет от 7,6 тыс. кв. м до 14,8 тыс. кв. м.
В премиальном сегменте потребительский спрос сконцентрирован в ЖК Republic (8,5% от реализованной площади премиум-класса за анализируемый период), HIGH LIFE (8,2%), «Коллекция Лужники» (7,6%), «Родина Парк» (7,1%), Primavera (6,0%). Здесь средний темп продаж изменяется от 4,3 тыс. кв. м до 6,2 тыс. кв. м.
В делюкс-классе лидерами по объему продаж стали ЖК «Дом Франка» (20,4% от общей проданной площади в премиум-сегменте в III квартал 2024 года), «Дом XXII» (17,6%), Nicole (11,5%), «Лаврушинский» (8,8%). В этом сегменте средний темп продаж в рассматриваемых объектах варьируется от 733 кв. м до 1 706 кв. м в квартал.
Наибольшее снижение спроса в сравнении с III кварталом прошлого года отмечено в трех столичных округах: ЮЗАО (-58,1%), СВАО (-48,2%) и ЮВАО (-47,0%). Эти изменения могут быть связаны с уменьшением объема предложения на рынке в данных локациях.
Средняя цена
Аналитики Ricci | Жилая недвижимость по итогам III квартала 2024 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наблюдают рост средневзвешенной цены на 21,5% (до 591 тыс. руб. / кв. м), а среднего бюджета сделки — на 23,3% (33,9 млн руб. за среднюю площадь лота 57,5 кв. м).
Рыночные изменения и реакция рынка
Важным событием на рынке недвижимости можно считать изменение условий семейной и IT-ипотеки. В связи с этим сократилось число потенциальных покупателей, имеющих возможность использовать семейную ипотеку для покупки жилья, а IT-ипотека стала недоступна для покупки недвижимости в Москве. Доля сделок с рыночной ставкой ипотечного кредитования остается на уровне 5–10% от общего числа ипотечных сделок.
Основным инструментом для покупки жилья стала семейная ипотека. Доля сделок с применением данной программы увеличилась до 70–80% от общего числа кредитов с господдержкой. В связи с повышением числа сделок лимит по данной программе был исчерпан уже к середине сентября.
Альтернативой ипотечным программам сегодня являются разнообразные программы рассрочек, которые активно предлагают застройщики. Зачастую они готовы подстраиваться под индивидуальные запросы клиентов. Как отмечают эксперты компании Ricci | Жилая недвижимость, данный инструмент для покупки сегодня пользуется у покупателей все большим спросом и уже сейчас занимает весомую долю от общего числа сделок в Москве.
В то же время программы рассрочек пока в полной мере не могут заменить ипотечные продукты в связи с тем, что большинство девелоперов готовы предоставлять их лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. Однако уже сейчас на рынке появляются отдельные предложения по рассрочкам на срок, превышающий дату ввода объекта в эксплуатацию на 2–3 года, включая эксплуатационную фазу объекта.
Прогноз
«В IV квартале 2024 года объем нового предложения на рынке продолжит уменьшаться. Если говорить о ценах на недвижимость, которые в III квартале немного выросли благодаря премиум- и делюкс-сегментам, в октябре и ноябре 2024 года изменений в цене ждать не стоит. К концу года, в связи с большим количеством скидочных программ, предлагаемых девелоперами, ситуация на рынке может измениться. Помимо этого, будет активно расти доля сделок с применением рассрочек — она может составить до 50% в бизнес- и премиум-сегментах и до 80% в делюкс-классе», — прогнозирует генеральный директор Ricci | Жилая недвижимость Екатерина Ломтева.