Квартиру красит не только месторасположение, но и качество ремонта

По данным офиса «Университет», специализирующегося на продаже отремонтированных вторичных квартир бизнес-класса с профессиональным дизайнерским ремонтом и отделкой «под ключ», в рейтинге факторов, формирующих стоимость объектов столичной недвижимости, на первом месте стоит месторасположение, на втором - состояние объекта. Причем именно сбалансированное сочетание этих двух факторов формирует рыночное предложение, адекватное ожиданиям покупателей.

«Специфика деятельности офиса «Университет» позволяет на практике оценить убогость условий, в которых проживает основная масса москвичей, даже в престижном ЦАО. Причем собственники жилья центрального округа столицы зачастую слишком преувеличивают фактор месторасположения для определения стоимости квартиры», - отмечает Алла Вишневская, управляющий партнер офиса «Университет» холдинга «МИЭЛЬ» - «Центральный округ стал чрезвычайно дорогим, порой необоснованно. Для сравнения, малогабаритная двушка, площадью 38 кв.м. в типовой панельной девятиэтажке в обычном районе стоит 5-6 млн, но если ее адрес Калошин переулок - получите 10,5 млн. Вот так «место красит», а точнее повышает вдвое стоимость даже морально и физически устаревшего жилья».

Порой собственники жилья, применяя сравнительный способ оценки стоимости своей недвижимости, считают, что месторасположение - единственный критерий оценки и подтягивают цену продажи квартиры, в которой последние 30 лет ни разу не было ремонта к качественным аналогам. На самом деле, продавец или покупатель квартиры, даже изучив базы данных объектов в открытых источниках, вряд ли сможет сделать правильную выборку и провести сравнительную оценку. Представленная информация может быть неполной, неактуальной или даже необъективной.

Суть сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в том, что отбираются аналоги данного объекта и цена корректируется на существующие между ними различия. Подбор аналогов осуществляется на одну дату оценки, ранние аналоги корректируются по стоимости на новую дату, оцениваются условия продажи (например, отсутствие/ наличие обременений), далее оцениваются параметры самого объекта. Причем, чем выше уровень объекта, тем больше параметров для оценки: добавляется уровень дизайнерского проекта, качество встроенной мебели и техники, инженерное оснащение квартиры и дома. Например, качественный и исключительно свежий ремонт может увеличить стоимость квартиры на 30-40%.

«Продавец квартиры на вторичном рынке должен учитывать данную рыночную ситуацию, быть более адекватным. Платежеспособный спрос уже давно не может угнаться за ростом цен на столичную недвижимость и становится его единственный реальным сдерживающим фактором», - говорит Алла Вишневская.