Полунин Сергей молод. Ему всего лишь по состоянию на февраль 2024-го, 34 года. Вместе с тем, в декабре 2023 года он попал в список доверенных лиц Владимира Путина на президентских выборах 2024 года.
УДЕ 658.7
ЛОГИСТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ МЕНЕДЖМЕНТА РИСКА В СФЕРЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ УСЛУГ
Ховрин Вадим Валентинович
аспирант каф. торгового дела и товароведения
Санкт-Петербургский государственный экономический университет,
г. Санкт-Петербург, Россия
E-mail: dept.dmpt@unecon.ru
LOGISTICS ASPECTS OF RISK MANAGEMENT IN THE FIELD
OF DEVELOPMENT SERVICES
Hovrin Vadim Valentinovich
post-graduate student of the Department of trade and commodity research
Saint-Petersburg state University of Economics,
Saint-Petersburg, Russia
В статье обосновывается необходимость выработки подхода к управлению рисками в сфере девелоперских услуг с учетом специфики логистической компоненты и международных стандартов качества. Раскрываются особенности управления такими рисками. Определяются логистические приоритеты управления рисками в сфере девелоперских услуг.
Ключевые слова: девелоперская услуга; логистика; менеджмент рисков; риск; строительство
The article substantiates the need for a risk management approach in the field of real estate services specific to logistics and components of international quality standards. Peculiarities of management of such risks. Determined logistics priorities of risk management in the field of real estate services.
Key words: development services; logistics; risk management; risk; construction
Российская экономика в последние годы находится в непростой ситуации. Очевидно, что прорыва в этой сфере в ближайшее время ожидать не следует. Причем практически все отечественные отрасли национальной экономики будут продолжать испытывать на себе воздействие последствий неблагоприятной внешней геополитической ситуации, даже если экономические санкции против нашей страны частично ослабят. Строительная отрасль в этом плане не является исключением. Активность возведения производственных объектов в стране долгое время оставалось очень низкой, хотя в последнее время появились некоторые признаки оживления в этой сфере. В сфере жилищного строительства на первый взгляд ситуация долгое время была не только стабильной, но и очень привлекательной с инвестиционной точки зрения. Однако в прошлом году году темпы ввода в эксплуатацию нового жилья по данным официальной статистики по сравнению с предыдущим годом сократились в пределах одного процента. Кажется, что это изменение незначительно. Однако его, по нашему мнению, следует рассматривать в качестве симптома развития в сфере жилищного строительства отрицательных тенденций.
Среди причин, определяющих их зарождение, в первую очередь, безусловно, необходимо выделить изменение курса рубля, которое повлекло с одной стороны удорожание строительства, а с другой стороны привело к существенному сокращению платежеспособного спроса населения на жилую недвижимость. Ипотечное кредитование при этом не стало катализатором продаж такой недвижимости, поскольку ставки по ипотеке, соответственно, сильно возросли. Массовое появление коммерческих предложений о продаже такой недвижимости на условиях рассрочки свидетельствует о том, что строительные компании также находятся в трудном положении и, поэтому вынуждены адаптироваться к новым условиям, отказываясь от части своей прибыли. Следует отметить, что даже в благоприятных для строителей условиях (когда цена на жилую недвижимость постоянно возрастала, что делало ее привлекательной в инвестиционном плане и придавало строительным организациям привилегированный рыночный статус) плановые сроки сдачи объектов государственной комиссии очень часто и причем существенно нарушались (банкротство строительных организаций – это отдельный вопрос, в частности, в 2015 году этой процедуре было подвержено около 2,5 тыс. предприятий). Введение в правовой оборот федерального закона №214-ФЗ, регламентирующего долевое строительство, не смогло переломить эту тенденцию (массовые нарушения сроков жилищного строительства сохранились). Строительные организации адаптировались к новым институциональным изменениям, в частности, предлагая дольщикам подписывать новые договора, в соответствие с которыми сроки строительства сдвигались. Все это предопределяет высокий риск инвестиций в строящиеся объекты жилой недвижимости как для строительных организаций (застройщиков), так и для потенциальных покупателей.
В этой ситуации, по нашему мнению, возросла ответственность предприятий сферы девелоперских услуг за управление строительными (девелоперскими) проектами. В первую очередь в этом контексте актуализируется задача обоснования приоритетов управления рисками предприятий сферы девелоперских услуг, среди которых логистические риски занимают особое место.
Девелоперская компания отвечает, прежде всего, за создание нового специфического товара – объекта недвижимости. Это означает, что в решении этой задачи особое место занимает маркетинговая составляющая, призванная обеспечить коммерческую привлекательность строящихся объектов для потенциальных покупателей. Однако не менее важной для них задачей является отработка схем финансирования девелоперских проектов, предусматривающих обеспечение оптимального баланса между собственными и заемными средствами. Надежность решений в этом контексте определяется в первую очередь финансовой дисциплиной продаж объектов недвижимости, в соответствие с целевыми установками которой поступление вырученных средств должно происходить по заранее установленному твердому графику. Несомненно, такая надежность зависит от возможностей прогноза наступления неблагоприятных событий, способных кардинально ухудшить условия девелоперской деятельности на любой ее стадии. Сегодня сложность реализации девелоперских проектов, как нами уже упоминалось, определяется, прежде всего, резким падением доходов населения и увеличением процентных ставок по кредитам. Однако уместно вспомнить и 2006 год, накануне которого многие известные эксперты в сфере недвижимости утверждали, что цена на нее в течение длительного периода времени будет возрастать в пределах 4-5% в год. Между тем в 2006 году цена на жилую недвижимость изменилась более чем на 30%. Кроме того, следует отдавать отчет вероятности увеличения затрат на строительство объектов недвижимости, обусловленными недооценкой сложности проведения работ на конкретном земельном участке. Отдельно также следует отметить, что не учет реакции общественности на реализацию девелоперского проекта может вообще привести к его закрытию. В решении задач, стоящих перед рассматриваемыми организациями, поэтому особая роль отводится технико-экономическому обоснованию девелоперских проектов и их реализации. Это обстоятельство актуализирует, по крайней мере, два вопроса:
- управление проектными рисками;
- управление операционными рисками, связанными с реализацией девелоперского проекта.
Девелоперский проектный риск – это собственно риск осуществления девелоперского проекта, связанный с вероятностью не достижения заявленных в нем целей. Управление такими рисками должно в первую очередь осуществляться на основе ГОСТ Р 52806-2007 «Менеджмент рисков проектов. Общие положения». В соответствие с ним оценке подвергается вероятность достижения целей девелоперского проекта, следуя следующему алгоритму:
- обоснование целей этого проекта;
- их верификация на предмет соответствия стратегии развития предприятия, специализирующегося на предоставлении девелоперских услуг;
- обоснование контуров проекта и утверждение его функциональных границ;
- выявление и оценка рисков девелоперского проекта;
- обоснование приоритетов управления этими рисками и разработка соответствующей стратегии.
Особое значение в рамках управления девелоперскими рисками приобретает учет специфики рисков, имеющих непосредственную связь с логистикой и управлением цепями поставок. Логистические аспекты организации строительства при этом предопределяются следующими факторами.
Во-первых, существует отраслевая специфика материально-технического снабжения. Она проявляется в следующем. С одной стороны, существует классическая логистика снабжения (предусматривающая, в частности, складирование материальных ресурсов вблизи строящихся объектов), а с другой - имеет место производственно-технологическая комплектация строящихся объектов. Отличительной чертой последнего процесса следует считать организацию поставок материальных ресурсов в соответствие с графиком строительства [1-3].
Во-вторых, комплектование строящихся производственных объектов представляет собой специфический логистический процесс, предусматривающий:
- организацию комплектных поставок оборудования с учетом альтернативных вариантов транспортно-технологических схем его доставки;
- регламентацию процедур выбора поставщиков оборудования (учитывая его совместимость с производственными технологиями, масштабы и риски инвестиций в приобретение оборудования);
- синхронизацию комплектных поставок оборудования с графиком строительно-монтажных работ;
- учет специфики организации негабаритного оборудования.
Такое комплектование осуществляется согласно утвержденной номенклатуры и планов ввода в эксплуатацию производственных мощностей [7].
Управление логистическими рисками комплектования строящихся производственных предприятий, безусловно, в первую очередь требует решения следующих проблем: 1) обеспечение надежности плана комплектования (достижение этой цели на практике осложняют проектные ошибки и собственно неэффективное управление операционной логистической деятельностью в рамках реализации девелоперских проектов); 2) рациональная логистическая контрактация (достижение этой цели требует проведения не только юридической, но и логистической экспертизы договоров поставки); 3) системный учет влияния взаимосвязи договоров поставки оборудования с различными поставщиками на эффективность комплектования строящихся производственных объектов; 4) управления базой поставщиков на основе системного принципа [4-6].
Библиографический список:
1. Герасимов В.В, Жаворонков Е.П., Щербаков А.И. Логистика в строительстве: Уч. пос. - 2-е изд., перераб, и доп. - Новосибирск: НГАС, 1997. - 182 с.
2. Долгов А.П., Рыбнов Е.И. Логистика снабжения и запасов в строительстве: стратегии, методы, модели. - М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003. - 232 с.
3. Жаворонков Е.П. Логистика в строительстве: Учеб. пособие. - 3-е изд., перераб, и доп. - Новосибирск: Изд-во СГУПСа, 2001. - 214 с.
4. Ткач В.В. Общие условия устойчивости цепей поставок// Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия «Экономика и менеджмент». – 2011. Вып. 17. - №8(225). – С.173-177.
5. Ткач В.В. Проблемы обеспечения надежности плана поставок// Экономика и управление (г. Санкт-Петербург). – 2012. - №1 (75). – С.73-77.
6. Ткач В.В. Управление цепями поставок: обеспечение логистического равновесия путем переговоров// // Вестник Российской академии естественных наук. – 2013. - №4. – С.96-98.
7. Шелихов С. Н. и др. Справочное пособие заказчика-застройщика/ С.Н. Шелихов, Н.И. Монахов, Д.И. Зеликман. - 5-е изд., перераб, и доп. - М.: Стройиздат, 1985. - 815 с.
