ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ЭФФЕКТИВНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ОЦЕНКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

УДК 69.003

ПРИНЦИПЫ И МЕТОДЫ ЭФФЕКТИВНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ                                         ОЦЕНКИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Лондарева Людмила Александровна

Аспирант каф. ЭМиЛС

РГСУ, г. Ростов-на-Дону, Россия

E-mail: londareva.mila@yandex.ru

Теренина Ирина Владимировна

Профессор, д-р.э.н. каф. ЭМиЛС

РГСУ, г. Ростов-на-Дону, Россия

E-mail: 79081904034@ya.ru

PRINCIPLES AND METHODS OF EFFECTIVE ORGANIZATION OF EVALUATION OF THE REAL ESTATE MARKET

Londareva Lyudmila Aleksandrovna

PhD student, DEP. Emils

RGSU, Rostov-on-don, Russia

Terenina Irina Vladimirovna

Professor, Dr of Economics, DEP. Emils

RGSU, Rostov-on-don, Russia

В статье рассмотрены основные принципы стоимостной оценки объектов недвижимости, их экономическая сущность, условия их применения, факторы, предопределяющие выбор конкретного подхода исходя из рыночной ситуации, экономической стратегии и целеполагания субъектов хозяйствования.

Ключевые слова: рынок недвижимости, оценка объектов недвижимости, организации оценки недвижимости, принципы оценки недвижимости

         The article describes the basic principles of valuation of real estate, their economic substance, the conditions of their application, factors determining the choice of an approach based on the market situation, the economic strategy and goal setting of business entities.

         Key words: the real estate market, real estate evaluation, organization of real estate valuation, the principles of real estate valuation

Одной из важнейших составляющих оценки рынка недвижимости являются принципы и методы ее организации, определяющие соответствие полученных величин реальной стоимости по состоянию на дату определения стоимости объекта оценки.

Оценка производится при совершении сделки с объектом недвижимости, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, внесении в уставный капитал, для целей налогообложения и т.д. Результатами оценки могут быть разные виды стоимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.

Эффективная организация оценки рынка недвижимости включает в себя мероприятия по проверке соблюдения при проведении оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных допущений, использования конкретных подходов к оценке, согласования или обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Для определения стоимости недвижимости должны быть исследованы те сегменты рынка, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, а также другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. При этом необходимо учитывать влияние социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, определить сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, выполнить анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из этого сегмента рынка, выполнить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Кроме того, необходимо выполнить анализ наиболее эффективного использования недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность, юридически разрешено и финансово оправдано.  [1, с. 65].

Оценка стоимости должна осуществляться путем использования одного или нескольких подходов, представляющих собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. При проведении оценки необходимо использовать затратный, сравнительный и доходный подходы, если какой-нибудь из подходов не используется, необходимо обосновать отказ от его использования.

Следует правильно использовать соответствующий подход в зависимости от ситуации: доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы; сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов; затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Используемые методы оценки определяются применяемым подходом:

- при сравнительном подходе используются качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ цен сделок, метод экспертных оценок и др.), количественные методы оценки: метод регрессионного анализа т.е. создание соответствующей рынку модели ценообразования, по которой определяется искомая стоимость; метод количественных корректировок т.е. корректировка цены на объект в зависимости от различий по ценообразующим факторам с другим объектом-аналогом.

  - при доходном подходе используются методы прямой капитализации т.е. деление соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации; дисконтирования денежных потоков: применяется для оценки недвижимости, генерирующей потоки доходов; капитализация по расчетным моделям: применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения

-при затратном подходе используются методы экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.  [2, с. 324].

Использование приведенных принципов и методов обеспечит эффективную организацию оценки рынка недвижимости.

Рис. 1. Взаимосвязь оценочных принципов

Все эти принципы можно сгруппировать по следующим четырем категориям:

1. принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2. принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости;

3. принципы, обусловленные действием рыночной среды;

4.  принцип лучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы пользователя недвижимого имущества; принципы, связанные с объектом недвижимости; принципы внешней рыночной среды; принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что объект недвижимости обладает стоимостью только в случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей (использование в качестве гостиницы, кафе и пр.). В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

К принципам, связанным с объектами недвижимости, относятся принципы остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности (принцип вклада), возрастающей и уменьшающейся доходности, сбалансированности (принцип пропорциональности), оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Принцип предельной продуктивности, или принцип вклада: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Принцип сбалансированности (пропорциональности): составляющие производства (или объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период, например, на строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта.

Принцип оптимальных величин (оптимальной экономической величины) при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Хороший участок, который слишком мал или слишком велик, может потерять в стоимости.

Принцип    оптимального    разделения   имущественных   прав имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

К принципам внешней рыночной среды относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (внешнего воздействия) различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Основные факторы: местоположение, близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре. Зависимость реализуется в форме связей, которые измеряются затратами времени и денежных средств или расстоянием.

Принцип соответствия заключается в следующем: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.  [3, с. 263].

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, обошедшийся в $175000, построен в квартале, где другие дома стоят от $70000 до $80000, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. При прогрессии благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.

Принцип спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость, и наоборот. Если на рынке спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства.

Принцип конкуренции. Если предприниматели видят, что на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, то они стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос при этом не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная - приводит к снижению прибыли.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.  [4, с.142].

В процессе эксплуатации недвижимость постепенно изнашивается, изменяются законодательство объем денежной массы и процентные ставки. Появление новых технологий и социальное поведение создают новый спрос, оказывают влияние демографические изменения и международные события.

Библиографический список:

1. «Организационно-управленческие проблемы». Выпуск 11 И. Генкина, Артем Генкин, А. Лобкин, Ф. Льянова, Н. Контарева, Е. Пилюс, Вячеслав Царьков, И. Волкова, Ю. Татьянич, Ю. Алексеева, Елена Почекаева  112с.,

2007, Изд-во Экономика, серия «Сегодня и завтра российской экономики».

2. Стандартизация оценки недвижимого имущества   Прорвич 602 с.  2006.

3. Экономика недвижимости Асаул Анатолий 2-е издание, из-во Питер учебник для вузов 624с. 2007.

4. Оценка недвижимости: учебное пособие/ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. – М.: Кнорус 235с. 2010.