УДК 658.7
«Петля качества» девелоперского проекта
Локтионова Елена Викторовна,
аспирант,
Санкт-Петербургский государственный экономический университет,
г. Санкт-Петербург, Россия
E-mail: loktionova13@gmail.com
Научный руководитель – Дюкова Ольга Михайловна
к.э.н, доцент кафедры Логистики и торговой политики
Санкт-Петербургский государственный экономический университет
г. Санкт-Петербург, Россия
E-mail:olga_dukova@list.ru
THE QUALITY LOOP OF THE DEVELOPMENT PROJECTS
Loktionova Elena Victorovna
Post-graduate student,
Saint-Petersburg State University of Economics, Saint-Petersburg, Russia
Scientific adviser – Dukova Olga Mikhailovna
candidate of economic sciences, associate professor of Logistics and trade policy department,
Saint-Petersburg State University of Economics, Saint-Petersburg, Russia
В статье рассматривается один из элементов логистической концепции TQM. Всеобщее управление качеством - «петля качества». Автор адаптирует базовую концепцию под особенности создания и развития девелоперского проекта.
Ключевые слова: логистика, девелоперский проект, концепция TQM, «петля качества», логистический менеджмент
The article deals with one of the elements of logistics TQM concept. Total Quality Management - "quality loop". The authors adapted the basic concept of the peculiarities of creation and progress of a development project.
Keywords: logistics, development project, the concept of TQM, «quality loop», logistical management
Девелопмент – это профессиональная деятельность, включающая совокупность инвестиционных, маркетинговых, организационно-управленческих, логистических мероприятий и строительных работ по созданию объекта недвижимости, получения прибыли от его реализации или передачи в управление. Логистика девелоперского проекта – это процесс управления финансовыми потоками, связанными с ними информационными, материальными потоками в определенной микро-, мезо- или макроэкономической системе для максимизации стоимости создаваемого объекта недвижимости с оптимальными затратами ресурсов. Для управления процессом девелопмента и осуществления строительства необходимо участие большого количества экономических контрагентов. Одной из задач девелоперской компании является повышение межорганизационной логистической координации, в основе которой лежит согласование действий и общее целеполагание участников девелопмента в цепи создания и развития проекта. В целом логистическая концепция взаимодействия, интеграции и координации участников девелоперского проекта прямо влияет на его качество как объекта готовой строительной продукции в товарной форме. Отсюда следует необходимость управления качеством девелоперского проекта.
Центральное место в концепции TQM – «Всеобщее управление качеством» занимает «петля качества»[1].
С точки зрения экономической теории, качество проявляется в виде предельной полезности товара, в данном случае недвижимости. Предельная полезность в девелоперском проекте проявляется при использовании логистической системы управления, когда участники проекта досконально знают друг друга и координируют свои действия, тем самым достигается высокое качество их результативности, как того требует концепция TQM.
С помощью «петли качества» осуществляется взаимодействие изготовителя продукции с потребителем, а в девелопменте взаимодействие участников проекта друг с другом и с конечным потребителем, собственником недвижимости.
Система качества регламентируется международным стандартом серии ISO-9000. Согласно стандарту предусматриваются следующие основные положения TQM:
1. Качество является целью каждого субъекта предпринимательства;
2. Качество достигается за счет оптимального использования всех резервов предприятия;
3. Полное удовлетворение требований и ожиданий потребителя.
Теоретические положения в полной мере относятся и к девелоперской компании и к ее партнерам, особенно к строительным организациям. В конечном счете качество в девелопменте – это качество готового объекта.
Действия, предусмотренные «петлей качества», располагаются циклично, т.е. в виде окружности (петли).
Элементы системы управления качеством в цепи девелоперского проекта реализуется практически на всех этапах девелоперского проекта, что свидетельствует о положительном воздействии системы на процесс девелопмента.
В целом логистическая концепция взаимодействия, интеграции и координации участников девелоперского проекта прямо влияет на качество объекта готовой строительной продукции в товарной форме. Отсюда следует необходимость управления качеством девелоперского проекта.
Рис. 1. Петля качества
Примечательно, что большинство элементов «петли качества», относящихся к девелопменту, входят в компетенцию логистики – это элементы с №№3 по 12. Поэтому концепцию TQM «Всеобщее управление качеством» следует включить в логистический менеджмент девелоперской деятельности в качестве ориентира действий ее субъектов.
Таким образом, достигаются необходимые условия для всех участников проекта, разрабатывается логистическая стратегия проекта, что позволяет поставлять объект жилой недвижимости соответствующий по всем качественным и функциональным характеристикам конечному потребителю, в необходимом для покупателя количестве, что гарантирует окупаемость проекта, в нужном месте, как известно объект недвижимости неотделим от земельного участка и его местоположение является одним из основополагающих в процессе девелопмента, в нужное время, что означает реализацию проекта по высокой стоимости за счет учета конъюнктуры рынка с минимальными общими затратами на создание объекта жилой недвижимости.
Для оптимизации и согласования работы на всех этапах создания ценности, то есть возведения объекта жилой недвижимости, девелоперской компании необходимо осуществлять управление протекающими в цепи процессами и организовывать взаимодействие участников в цепи таким образом, чтобы добиться реализации качественного, соответствующего потребительским предпочтениям объекта с минимальными суммарными затратами. Таким образом, качество проекта, отдельных его элементов, сырья, материалов, предоставляемой информации является решающим фактором для реализации девелоперского проекта.
Для управления качеством девелопмента требуется корректировка базисной «петли качества», учитывающая специфику деятельности участников девелоперского проекта (см. табл. 1).
Таблица 1 - Петля качества» девелопмента
|
Номер п/п |
Базис |
Девелопмент |
|
1 |
Маркетинг |
Изучение рынка недвижимости |
|
2 |
Разработка требований и проектирование |
Разработка требований потребителей к конкретным видам недвижимости и разработка девелоперского проекта |
|
3 |
Материально-техническое снабжение |
Разработка плана и организации материально-технического обеспечения согласно девелоперского проекта |
|
4 |
Разработка подготовка производственных процессов |
Землеустройство и «Нулевой цикл» возводимого объекта |
|
5 |
Производство |
Строительно-монтажные работы |
|
6 |
Контроль и испытания |
Контроль качества строительно-монтажных работ и готового объекта согласно проекту |
|
7 |
Упаковка и хранение |
Организация поставок материалов на строительную площадку и управление запасами в незавершенном производстве |
|
8 |
Распределение и реализация продукции |
Сдача готовой строительной продукции, придание ей товарной формы и реализация на рынке недвижимости. |
|
9 |
Монтаж оборудование |
Поставка и монтаж оборудования на строительной площадке и механизация строитель-монтажных работ согласно проекту. |
|
10 |
Эксплуатация оборудования |
Эксплуатация всех технических средств, предусмотренных девелоперским проектом |
|
11 |
Техническая помощь в обслуживании оборудования |
Шеф-монтаж поставщиками оборудования, консультационные услуги, в том числе по эксплуатации информационной техники |
|
12 |
Утилизация вторичных материальных ресурсов (ВМР) |
Рециклинг вторичных материальных ресурсов (ВМР) после возведения объекта, обустройство прилегающих территорий |
Внедрение системы управления девелопментом начинается с момента инициации проекта. На данной стадии происходит оценка проекта, выбор важных и оптимальных параметров проекта, закладывается будущая концепция проекта, что находит свое отражение в общей миссии проекта. Затем в соответствии с общей миссией разрабатываются частные миссии, цели и задачи, которых необходимо достичь. Отбираются потенциальные партеры, составляется список возможных участников цепи. Затем список соотносят с заданными параметрами и условиями и отбирают Short-лист, примерно из четырех-пяти потенциально возможных участников. Если участник не соответствует каким-то параметрам системы, то девелопер снова возвращается к этапу формирования баз данных потенциальных партнеров. Далее строится несколько вариантов построения цепи девелопмента. На следующем этапе соотносится сумма положительных моментов от реализации одного из вариантов цепи девелопмента с затратами на ее осуществление, если условие эффективности системы соблюдено, то отбирают наиболее прибыльный и наименее рисковый вариант реализации цепи девелопмента, и, переходят к следующей ступени, если же нет, то возвращаются к этапу формирования баз данных потенциальных партнеров. Когда вариант цепи девелопмента подобран, переходят к стадии реализации проекта.
Таким образом, существенным моментом является составление и поддержание базы постоянных партнеров. Ввиду того, что система разработана для реализации одного проекта строительства, важно учесть, что наличие проработанных связей позволяет снизить затраты на последующее включение постоянных партнеров в цепь реализации девелопмента, что соответственно увеличивает сумму положительных эффектов от реализации объекта недвижимости.
Библиографический список:
1. Локтионова Е.В. Особенности логистических процессов в девелоперской деятельности // Проблемы современной экономики. – 2014 – №4 (52). – с. 184 –190.
2. Локтионова Е.В. Потенциал логистики в организации девелопмента жилой недвижимости // Вестник ЮУрГУ. Серия «Экономика и менеджмент». – 2016. Том 10 №1. – с.164 – 168.
3. Локтионова Е.В. Инвестиционная составляющая логистики девелопмента жилой недвижимости // Аудит и финансовый анализ. – 2015. – № 2’15. – с. 270-273.